Экономист Пол Крагмен, который ведет колонку в New York Times, собрал высказывания Роберта Толла, президента и основателя строительной ком­пании Toll Brothers, сделанные в течение нескольких лет (до и после спада на рынке недвижимости) Меня поразил тот факт, что до начала падения цен на недвижимость в 2006 г. Роберт Толл упорно отрицал фактическое положение дел на рынке.

Приведем некоторые из его высказываний, сделанных в 2005 г., до на­чала значительного спада: «У нас есть предложение, а на рынке имеется спрос. Сочетание просто идеальное», «Почему в сфере недвижимости не может наступить бум, как в любой другой отрасли?.. Почему все го­ворят о пузыре, который непременно лопнет?».

А вот комментарии, сделанные во второй половине 2006 г., после ухудшения ситуации на рынке недвижимости: « [Такое] я наблюдаю впер­вые — объемы продаж падают, хотя не произошло никакого “ухУДшения макроэкономических показателей”, которое могло бы привести к спаду в экономике». Толл также говорил: «...уверенность в завтрашнем дне подрывается неясностью относительно экономического курса и войной в Ираке. Что я могу сказать? Пузырь лопнул!»

Роберт Толл — неглупый человек. Он создал многомиллиардную ком­панию, одну из крупнейших строительных компаний в стране. Он явно не простак. Просто Толл — заинтересованное лицо. На кону стояло его личное состояние, и немалое (около $1 млрд, согласно отчету, поданному перед собранием акционеров в феврале 2007 г.), поэтому он убедил само­го себя, что рынок недвижимости переживает настоящий подъем, и от­казывался замечать сигналы, которые любой здравомыслящий человек увидел с первого взгляда. Возможно, Роберт Толл действительно верил, что «никакого пузыря нет».

Стоит также помнить, что суть работы его компании заключается в том, чтобы убедить людей приобрести крупную недвижимость высочайшего класса. Менеджерам по продажам Toll Brothers постоянно приходилось отвечать на вопрос потенциальных покупателей: «То, что мы наблюдаем на рынке недвижимости, — мыльный пузырь?» Дав положительный ответ на этот вопрос, продать жилье было бы невозможно. Даже если предпо­ложить, что сотрудники Толла не прочитали бы его высказываний, нега­тивные комментарии руководителя непременно привели бы к падению курса акций компании, а значит, к снижению его личных активов.

Невозможно узнать, каковы были мысли Толла в тот момент, однако, давая в прессе оптимистичные прогнозы развития событий на рынке недвижимости, он в то же время продавал акции Toll Brothers (на сумму в несколько сотен миллионов долларов, по данным Комиссии по ценным бумагам и биржам), как будто они просто вышли из моды.

Менеджер по продажам, возможно, говорит вам правду об автомобиле, который вы собираетесь приобрести, но вы все же не станете до конца верить его словам, так как он — лицо, заинтересованное в том, чтобы продать вам эту машину. Это не значит, что менеджер — негодяй; может быть, ему просто нужно содержать свою семью. Едва ли стоит ожидать от него иного поведения. Люди склонны доверять топ-менеджерам крупных компаний больше, чем автомобильным дилерам, но это вовсе не означает, что первые более откровенны в своих высказываниях, чем вторые.

Изучив комментарии Роберта Толла, данные до и после начала падения рынка недвижимости, можно почерпнуть для себя один важный урок: на высказывания руководства компании всегда стоит смотреть со здоровой долей скептицизма и анализировать с точки зрения заинтересованности их автора в определенном развитии событий, а также с точки зрения вашего собственного здравого смысла2.

При этом нужно настроить себя, чтобы не поддаться влиянию говоря­щего. Топ-менеджеры, как правило, уверены в себе и умеют правильно строить свои выступления — такие качества необходимы им для управ­ления компанией. Но эти качества легко могут сбить нас с толку. Именно поэтому следует видеть в говорящем прежде всего обычного человека, отбросив такие его атрибуты, как успешная карьера, высокая должность, уверенность в себе и образ абсолютно честного человека. Попробуйте представить его в костюме клоуна или используйте любую другую уловку, чтобы избавить от ауры сверхчеловека. Как только вам удастся увидеть в нем простого смертного, ваш здравый смысл обязательно подскажет вам, в чем его личная заинтересованность, и поможет правильно понять ситуацию.