Полноценный процесс оценки предусматривает использова­ние трех подходов: сравнительного, затратного и доходного. Как уже отмечалось, обязательность их использования закреплена практически во всех Стандартах оценки. Оценщик может какой-либо из подходов не использовать, но должен обосновать этот от­каз, так как обладает правом самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки.

Вполне закономерно, что результаты оценки, полученные разными подходами (методами), дают разную величину стоимос­ти. И поэтому на завершающем этапе оценки встает задача согла­сования полученных результатов и обоснования итоговой вели­чины стоимости.

Каждый из подходов к оценке стоимости имеет свои достои­нства и недостатки и поэтому невозможно чисто формально от­дать предпочтение какому-либо одному (табл. 6.10).

Таблица 6.10

Достоинства и недостатки подходов к оценке стоимости машин и оборудования

Подход	Достоинства	Недостатки
Сравнительный	Базируется на реальных рыночных данных Отражает конъюнктуру рынка и сложившуюся практику операций купли-продажи Учитывает влияние качест­ва, технического уровня и износа машин на их цены	Исходная информация быстро устаревает и нужда­ется в обновлении Искажение ценовой ин­формации на монополизи­рованном рынке Затруднительно примене­ние для машин и оборудо­вания, не обращающихся открыто на рынке, а изго­товляемых по специаль­ным заказам
Затратный	Учитывает влияние на сто­имость производственно-технологических факторов Методы оценки достаточ­но универсальны и приме­нимы практически к лю­бым видам машин и обору­дования (в том числе к специализированным и специальным)	Не отражает рыночной си­туации и влияния фактора спроса на оцениваемые объекты Даст оценку только с пози­ций интересов производи­теля Требует большой работы по учету влияния всех ви­дов износа Требует получения надеж­ной производственно-тех­нологической информации от заводов-изготовителей
Доходный	Дает оценку стоимости с позиций интересов поль­зователя (инвестора) Отражает перспективную ценность объекта для пользователя Учитывает факторы эксплуатации объекта в те­чение жизненного цикла	Сложность и неопределен­ность прогнозирования бу­дущих доходов и расходов у пользователя Неопределенность в прог­нозе цен и тарифов в связи с влиянием инфляции и других внешних факторов Чрезмерная привязка к конкретному бизнес-про­екту Затруднительно примене­ние для объектов, не даю­щих конечной продукции или услуги

Применение нескольких подходов повышает достоверность результатов оценки, дает представление о стоимости одного и того же объекта с разных позиций: производителя, дилера, покупателя, инвестора и др. В этой связи можно отметить некоторые паралле­ли между задачами оценки и ценообразования, так как предсказать стоимость — это, по сути, то же, что и предсказать цену.

Если используют какой-либо метод затратного подхода, то, применяя экономическую информацию о нормах расхода и це­нах ресурсов, полученную от изготовителя или продавца, неволь­но моделируют процесс затратного ценообразования и получают в итоге затратную цену предложения. В силу этого оценка стои­мости, как правило, получается завышенной, если, конечно, не допущено серьезных ошибок в привлекаемой исходной инфор­мации.

Если используют метод сравнительного подхода, то «затрат­ный дух» получаемого результата значительно меньше, но все рав­но остается. Это связано с тем, что применяют документально подтвержденную ценовую информацию на аналоги, а извлекают эту информацию обычно из ценовых фирменных каталогов и прайс-листов, т. е. оперируют все теми же ценами предложения. В итоге возможно завышение результатов, хотя и весьма умеренное.

Среди трех подходов прямой путь к прогнозу цены спроса да­ет только доходный. Стоимость, рассчитываемая каким-либо ме­тодом доходного подхода, представляет собой верхнюю предель­ную цену, на которую может согласиться покупатель (инвестор), руководствуясь здравым смыслом сопоставления своих сегод­няшних затрат с будущими доходами от владения покупаемым товаром. Естественно, для покупателя (инвестора) цена тем вы­годнее, чем она ниже при прочих равных условиях. В то же вре­мя, чем ниже цена, тем ниже вероятность сделки купли-продажи по данному товару. Поскольку покупатель (инвестор), как и про­давец, заинтересован в сделке, он может согласиться на некото­рый прирост назначаемой цены. Эти соображения позволяют сделать вывод, что в общем случае оценка на основе доходного подхода дает несколько заниженный результат, если, конечно, не допущено ошибок в выборе исходных данных при расчете буду­щих доходов и расходов.

Еще один момент, который нужно учитывать при использова­нии этого подхода. Цена спроса достаточно индивидуальна, у каждого покупателя на один и тот же товар она может быть сво -

Ей. Отсюда понятна индивидуальность инвестиционной стои­мости, оцениваемой для конкретного проекта. Поэтому, чтобы оцениваемая доходным подходом стоимость соответствовала на­иболее вероятной цене спроса, необходимо выполнять оценку для условий наиболее характерного, типового применения оце­ниваемого объекта.

Первое восприятие полученных разными подходами (метода­ми) результатов складывается в зависимости от того, как распо­лагаются значения стоимости по отношению друг к другу. Одна ситуация, когда величины стоимости расположены «кучно», не сильно отличаются друг от друга. Здесь едва ли имеет смысл вы­яснять предпочтения в отношении отдельных примененных под­ходов (методов). Можно довольствоваться расчетом среднеариф­метического значения стоимости.

Другая ситуация, когда значения стоимости по двум подходам (методам) близки друг к другу, а третья величина обнаруживает значительное отклонение от первых двух. Близкие по значению величины, естественно, вызывают большее доверие, а величина, похожая на «выброс», нуждается в дополнительном анализе на достоверность. Наконец, третья ситуация имеет место тогда, ког­да наблюдаем значительный разброс результатов. В этом случае возникает необходимость оценить качество каждого результата и произвести сведение результатов к итоговому значению стоимос­ти с учетом этого качества.

Согласование результатов оценки, полученных разными под­ходами (методами), выполняют чаще всего Экспертным методом. Главным экспертом здесь выступает сам оценщик, так как только он знает о том, где в расчетах сделаны грубые допущения, какая привлеченная информация не совсем надежна и какие факторы не были приняты во внимание по тем или иным причинам. Кри­тичный взгляд оценщика на результаты собственного труда по­могает подойти к достоверному итоговому результату путем рас­чета средневзвешенной величины стоимости.

Для получения средневзвешенной итоговой величины стои­мости необходимо прежде всего установить критерии, по кото­рым сравниваются результаты разных подходов (методов) и де­лаются выводы об их предпочтительности. Существует достаточ­но большой набор методов экспертных оценок, применяемых для разных целей и описанных в литературе (парных сравнений, последовательных сравнений, расстановки приоритетов, анали -

За иерархий, моделирования предпочтений и др.)1. Мы остано­вимся на самом простом методе, использующем процедуру ран­жирования.

Ранжирование — это расположение результатов оценки, полу­ченных разными подходами (методами), в порядке возрастания их качества. Для этого прежде всего необходимо сформулировать критерии качества, по которым будут сравниваться результаты оценки, полученные разными подходами (методами). Причем сравнению подлежат не подходы (методы) как таковые, а резуль­таты их использования. Выделим пять основных критериев каче­ства результатов оценки, примерно равноценных по своей значи­мости:

• соответствие оцененной с помощью данного подхода стои­мости цели оценки;

• преобладание исходных данных из надежных источников;

• преобладание строгих формализованных процедур над ин­туитивными оценками и допущениями;

• степень приближенности результата к действительно ры­ночной стоимости на момент оценки;

• использование дублирующих сведений из разных источни­ков для подтверждения результатов расчета.

В качестве примера возьмем результаты оценки стоимости вертикально-сверлильного станка, полученные тремя подходами (методами), и произведем ранжирование этих результатов по трем указанным выше критериям (табл. 6.11).

В табл. 6.11 экспертно по критериям каждому результату, по­лученному тем или иным подходом, присвоили свой стандарти­зированный ранг. Порядок его расчета таков: если два результата равноценны и делят между собой соответствующие места, то их ранг равен среднему значению этих мест. Например, по первому критерию результаты по сравнительному и доходному подходам равноценны и делят между собой первое и второе место, поэтому их стандартизированный ранг равен (1 + 2)/ 2=1,5. По четверто­му критерию признаны равноценными результаты затратного и доходного подходов, они делят между собой второе и третье мес­то, их стандартизированный ранг равен (2 + 3)/ 2 = 2,5. Далее подсчитываем суммарные стандартизированные ранги для каж -

Таблица 6.11

Ранжирование результатов оценки стоимости, полученных разными

Подходами

Критерий качества	Результат, полученный сравнитель­ным подхо­дом	Результат, полученный затратным подходом	Результат, полученный доходным подходом	Итог
1. Соответствие оце­ненной с помощью данного подхода стоимости цели оценки	1,5	3	1,5	6
2. Преобладание исходных данных из надежных источни­ков	1	2	3	6
3. Преобладание строгих формализо­ванных процедур над интуитивными оценками и допуще­ниями	1	2	3	6
4. Степень прибли­женности результата к действительно ры­ночной стоимости на момент оценки	1	2,5	2,5	6
5. Использование дублирующих сведе­ний из разных ис­точников для подт­верждения результа­тов расчета	1	2	3	6
Суммарный ранг	5,5	11,5	13	30
Коэффициент весо­мости	0,41	0,31	0,28	1,00

Дого подхода. В правом столбце табл. 6.11 подсчитаны построч­ные итоги с целью контроля расчетов, они должны быть равны сумме мест, т. е. 1 + 2 + 3 = 6.

Стандартные ранги переводят в коэффициенты весомости:

Где I>!Rjj — сумма стандартных рангов по всем критериям и подходам; R, — суммарный ранг у результата, полученного /-м подходом.

В нашем примере результаты сравнительного, затратного и доходного подходов получили коэффициенты весомости 0,41; 0,31 и 0,28 соответственно. Средневзвешенная итоговая величи­на стоимости вертикально-сверлильного станка: 32590x0,41 + + 36930 х 0,31 + 26420 х 0,28 = 32208 * 32210 руб.

Точностный анализ результатов оценки, выполненной разны­ми подходами (методами), открывает возможность согласования этих результатов на достаточно объективной основе. Ведь имен­но точность является главным критерием качества оценки.

Точностный анализ по каждому подходу оценки позволяет получить доверительный интервал, в котором с большой сте­пенью вероятности может находиться искомая величина стои­мости.

Итоговая величина стоимости по всем трем оценкам, очевид­но, должна находиться в том диапазоне, который будет общим для всех трех доверительных интервалов, соответствующих трем подходам оценки. В этом заключается интервальный метод сведе­ния выполненных оценок к одному значению или к очень узкому интервалу значений.

Покажем применение интервального метода при оценке ры­ночной стоимости вертикально-сверлильного станка. Показате­ли точностного анализа промежуточных результатов, получен­ных разными подходами, сведены в табл. 6.12.

Сопоставление трех доверительных интервалов показано на рис. 6.3. Из графика на рис. 6.3 видно, что все рассматриваемые доверительные интервалы имеют общий интервал от 30874 до 31459 руб. Следовательно, итоговая величина стоимости соответ­ствует середине этого интервала, т. е. она равна (30874 + 31459)/ 2 = = 31166 руб. Это несколько меньше, чем среднеарифметическое значение стоимости, равное 31980 руб.

Другой метод интерпретации результатов точностного анали­за заключается в построении в упрощенной форме суммарной кривой распределения (метод суммарной кривой распределения).

Таблица 6.12

Показатели точностного анализа промежуточных результатов оценки Стоимости вертикально-сверлильного станка, полученных разными подходами

Показатель	Сравнитель­ный подход	Затратный подход	Доходный подход
Оцененная стоимость станка, руб.	32590	36930	26420
Относительная ошибка	0,161	0,164	0,19
Абсолютная ошибка, руб.	5247	6056	5039
Минимальное значение доверительного интерва­ла, руб.	27343	30874	21381
Максимальное значение доверительного интерва­ла, руб.	37837	42986	31459

---------- Затратный подход

Рис. 6.3. Получение итоговой стоимости интервальным методом

Допускают, что полученные доверительные интервалы соответ­ствуют условиям нормального распределения, т. е. их ширина со­ответствует правилу «плюс-минус две сигмы (±2а)». Такое расп­ределение упрощенно можно представить в виде трапеции, ниж-* нее основание которой равно ширине доверительного интервала, т. е. «четыре сигмы», а верхнее основание равно «2/3 сигмы», или 1/6 доверительного интервала. Площадь трапеции примем рав -

Ной 100%, тогда ее высота равна 42,86/а или 171,43/ДИ, где ДИ -ширина доверительного интервала.

Исходя из указанных выше соотношений над каждым дове­рительным интервалом строят трапецию, приближенно описы­вающую линию нормального распределения.

Итоговая оценка стоимости рассматривается как результат совокупной выборки, представляющей собой смесь из трех полу­ченных каждым подходом выборок, распределение которых близко к нормальному. Распределение для совокупной выборки графически можно построить в виде ломаной линии, ординаты которой равны сумме ординат трех трапеций. Таким образом, по­лучаем приближенное представление о кривой распределения, объединяющей результаты расчетов стоимости тремя подходами (методами).

Итоговая величина стоимости может быть найдена по моде (т. е. вершине) ломаной линии.

Рис. 6.4. Получение итоговой стоимости методом суммарной крипой распределения

Применение метода суммарной кривой распределения для оценки стоимости вертикально-сверлильного станка показано на рис. 6.4.

Рассматривая суммарную кривую распределения на рис. 6.4, можно прийти к двум выводам.

Во-первых, вершина ломаной линии соответствует значению стоимости станка около 33400 руб. Эту величину можно принять как итоговую величину оцениваемой стоимости, интегрирую­щую результаты оценки тремя подходами.

Во-вторых, смесь трех распределений не является строго уни­модальной, так как наблюдаем не одну, а две вершины или моды. Другая, менее выраженная вершина создается распределением от оценки доходным подходом, что дает основание считать, что ре­зультаты оценки доходным подходом не являются статистически однородными по отношению к результатам, полученным сравни­тельным и затратным подходами.

В этом примере при подведении итогов оценки весомость до­ходного подхода является наименьшей, а итоговая величина сто­имости формируется в основном по результатам оценки сравни­тельным и затратным подходами, о чем свидетельствуют оценки итоговой стоимости, полученные методом экспертного ранжиро­вания (32210 руб.) и методом суммарной кривой распределения (33400 руб.).