В подавляющем большинстве случаев перед оценщиками сто­ит задача определения и обоснования рыночной стоимости объ­ектов оценки. В Стандартах оценки под рыночной стоимостью понимается «наиболее вероятная цена, по которой объект оцен­ки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конку­ренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

Определяя рыночную стоимость, которая тесно связана с операцией купли-продажи, мы как бы отвечаем на вопрос: сколь­ко может стоить объект, если его продать на открытом рынке, хо­тя это вовсе не означает, что оцениваемый объект будет обяза­тельно продаваться. В ходе оценки акт купли-продажи может всего лишь предполагаться.

Кроме продажи, возникает немало других хозяйственных ситуаций, когда нужно получить заключение о рыночной стои­мости в форме официального документа - отчета об оценке. К ее наиболее распространенным целям и мотивам относятся: продажа; отчуждение со стороны государства; переоценка ос­новных фондов; аренда; залог; страхование; передача доли в ус­тавный капитал или, наоборот, выделение доли; налогообложе­ние; таможенный контроль; инвестиционная деятельность; реструктуризация имущественных комплексов; банкротство и ликвидация предприятий; утилизация и др. Хотя для реализа

I

Ции многих целей требуется определение специальных видов стоимости (залоговой, страховой, инвестиционной, утилизаци­онной, ликвидационной и др.), тем не менее оценщикам чаще всего заказывается оценка рыночной стоимости, которая слу­жит базой для последующего определения соответствующей специальной стоимости.

Рыночная стоимость — показатель неоднозначный и многоас­пектный, на нее влияет множество факторов. Вот почему необхо­димо выяснить ряд признаков, уточняющих содержание рыноч­ной стоимости.

К числу основных признаков рыночной стоимости относятся: дата оценки; местоположение объекта оценки; состояние готов­ности объекта к выполнению определенных функций. Указанные признаки должны быть четко определены, так как от их значения зависит итоговый результат оценки. Остановимся на содержании перечисленных признаков.

Дата оценки. Речь идет о конкретном времени, по состоянию на которое определяется стоимость. Не всегда дата оценки совпа­дает с текущим моментом времени, когда эта оценка проводится. В задании на оценку ее дата может относиться к будущему или даже к прошлому времени.

Местоположение объекта. Любое технологическое и вспомо­гательное оборудование однозначно имеет стационарное место­положение в цехе, на складе, в лаборатории и т. п. Транспортные средства, хотя и перемещаются, однако имеют некую «приписку» и территориальную зону эксплуатации. В задании на оценку должно быть четко указано то местоположение объекта, в кото­ром выполняется оценка рыночной стоимости. Не всегда место­положение объекта для целей оценки совпадает с фактическим местоположением объекта в текущий момент. Например, такие несовпадения могут возникать при оценке машины или единицы оборудования для последующей продажи, сдачи в аренду, ис­пользования в новом бизнес-проекте.

Хотя машины и оборудование относятся к движимому иму­ществу, фактор места все же оказывает влияние на их стоимость. В разных регионах активность рынка различна, а следовательно, различны и цены на одни и те же машины и оборудование. Кос­венно на их стоимость оказывает влияние стоимость занимаемо­го ими помещения, в том числе земельного участка, относимого к этому помещению.

Состояние готовности объекта к выполнению определенных функций. Стоимость объекта определяется его полезностью, за­висящей от готовности объекта к тому или иному применению. Оцениваемая машина или единица оборудования может нахо­диться в состоянии готовности либо к функционированию, либо к продаже, либо к утилизации, либо к ремонту и т. п. Чаще всего она представляет собой объект имущества, который установлен, подключен к коммуникациям и подготовлен к эксплуатации в определенном месте на предприятии. Фактор состояния готов­ности оцениваемого объекта оказывает большое влияние на ре­зультаты оценки стоимости. Поэтому в задании на оценку ры­ночной стоимости должно быть четко указано состояние готов­ности каждого объекта.

Одно из требований к проведению оценки заключается в ус­тановлении «количественных и качественных характеристик объекта оценки» (п. 136 Стандартов оценки). Эти характеристики можно установить в ходе внешнего осмотра объекта, знакомясь с ним в настоящее время, в реальном местоположении и состоянии его готовности. В задании же на оценку отмеченные признаки стоимости могут не совпадать с реальным состоянием объекта.

Например, при оценке рыночной стоимости для целей залога заказчик ставит задачу оценить рыночную стоимость объекта, во-первых, не сегодня, а через 1 или 2 года, когда может возникнуть риск обращения взыскания на заложенное имущество, во-вто­рых, в состоянии готовности объекта к продаже, хотя в настоящее время объект смонтирован и эксплуатируется на предприятии, т. е. он готов к работе, а не к продаже. В этом примере мы видим два рассогласования между задачей оценки и реальным состоя­нием объекта: по дате оценки и по состоянию готовности.

Таким образом, при постановке задачи оценки могут иметь место три вида рассогласования с реальностью: 1) по дате оцен­ки; 2) по местоположению объекта; 3) по состоянию его готов­ности.

Анализ рассогласований рассмотрим на примере оценки сто­имости технологической линии для цели использования этой ли­нии в другом бизнесе согласно составленному бизнес-плану. Имеется технологическая линия, установленная и эксплуатируе­мая в одном из цехов предприятия. Инвестора интересует вопрос, сколько будет стоить эта линия, если ее перевезти, установить в другом помещении и использовать в новом бизнесе. Таким обра -

Зом, нужно оценить рыночную стоимость линии в состоянии го­товности к функционированию по новому месту использования. Составим таблицу рассогласований (табл. 3.1), в которой по­кажем, чем отличается обычная оценка стоимости линии в ее ре­альном состоянии от требуемой оценки.

Таблица 3.1 Выявление рассогласований при оценке технологической линии

Признаки	Оценка при	Оценка по	Рассогласо -	Учет наличия рас -
Стоимости	Существую -	Сформулиро -	Вание	Согласования при
	Щем состоя -	Ванному зада -		Оценке
	Нии объекта	Нию
Дата оценки	На текущий	На момент	Есть	Прогноз ценового
	Момент	Запуска ли -		Тренда, корректи -
		Нии согласно		Ровка по фактору
		Бизнес-плану		Времени
Местополо -	В месте тепе -	В другом мес -	Есть	Оценка стоимости
Жение	Решнего при -	Те согласно		Работ по перевоз -
Объекта	Менения	Бизнес-плану		Ке, демонта -
				Жу/монтажу линии
Состояние	Готовность к	Готовность к	Нет
Готовности	Функциони -	Функциони -
Объекта	Рованию	Рованию

Из табл. 3.1 видно, что в данном примере имеем два рассогла­сования: по дате оценки и местоположению объекта. Реально мы можем наблюдать состояние объекта в настоящее время на том месте, где он сегодня эксплуатируется, но нас просят дать прог­ноз стоимости в будущем на момент, когда будет запускаться биз­нес-проект и объект начнет функционировать на новом месте.

Чем больше рассогласований между фактическим состояни­ем объекта и состоянием для целей оценки, тем больше допуще­ний и условностей приходится вносить в расчеты стоимости, тем труднее обеспечить надежность ее итоговой величины. Каждое рассогласование потребует дополнительных операций по приве­дению рыночной стоимости к требованиям, установленным в задании на оценку.

Отмеченные признаки рыночной стоимости необходимо учи­тывать на протяжении всего цикла оценки. Рассмотрим последо­вательность оценочных работ, когда надо оценить объект по мес­ту его использования с применением трех подходов (рис. 3.1). При этом, если и имеется в виду продажа, то она распространится не на этот объект в отдельности, а на весь имущественный комплекс, куда оцениваемое оборудование входит как составная часть. Дру­гими словами, нужно оценить «стоимость в пользовании».

Сначала выполняем оценку на основе сравнительного подхо­да. Цена объекта-аналога обычно берется из рыночных источни­ков информации: прайс-листов, ценников, контрактов и др. На­до иметь в виду, что эта цена относится к аналогу, находящемуся в состоянии товара и готовому к продаже (т. е. проверенному, упа­кованному и укомплектованному). После соответствующих кор­ректировок, приведения к дате оценки и учета износа цена ана­лога преобразуется в остаточную стоимость замещения для объ­екта оценки по месту продажи аналога и в состоянии готовности к продаже (пункты 1 — 5 на рис. 3.1).

Чтобы полученную «стоимость в обмене» преобразовать в стоимость по месту использования при условии готовности объ­екта к функционированию, нужно определить и приплюсовать стоимость транспортировки объекта к месту использования, а также стоимость монтажных и наладочных работ, выполняемых по месту использования (пункты 16, 17 на рис. 3.1).

Аналогична цепочка работ при оценке с помощью затратного подхода. В этом случае на первых шагах получают остаточную стоимость воспроизводства по месту изготовления в состоянии готовности объекта к продаже (пункты 6 — 10 на рис. 3.1). Далее к полученной стоимости также добавляют стоимость услуг по транспортировке и монтажу и получают рыночную стоимость по месту использования. Стоимость транспортных и монтажных ус­луг, оцениваемая на дату оценки и включаемая в рыночную сто­имость объекта по месту использования, не подвергается износу. По методу индексации итоговая стоимость получается сразу после определения износа.

Иначе выглядит алгоритм при оценке рыночной стоимости доходным подходом. В этом случае изначально расчет стоимости ведется на базе чистого операционного дохода (ЧОД), предпола­гающего, что объект в состоянии «как новый» установлен в задан­ном месте и готов к функционированию. Поэтому после расчета

Рис. 3.1. Последовательность оценочных работ при определении рыночной стоимости объекта по месту использования с применением трех подходов

Полной стоимости пользования и учета износа (пункты 12 - 15 на рис. 3.1) сразу выходим на рыночную стоимость объекта по месту использования и в состоянии готовности к функционированию.

Рассмотрим пример. Необходимо определить стоимость ус­тановки для сушки пиломатериалов модели ПАП-СМП-07К. Установка, смонтированная и эксплуатирующаяся на деревооб­рабатывающем предприятии в Волгограде с 1999 г., предназначе­на для сушки всех видов пиломатериалов и заготовок из различ­ных пород древесины. Сушка осуществляется по принципу аэ­родинамического нагрева конвективным методом в паровоздуш­ной среде.

Основные технические параметры оцениваемой установки:

• объем максимальной разовой загрузки, м3 10

• интервал рабочих температур, С0 50 — 110

• время сушки пиломатериала (до влажности 8%),ч 48 — 60

• удельный расход электроэнергии, кВт ■ ч/м3 240

• мощность, кВт 56,5

• габаритные размеры, м 9,93 х 2,43 х 2,9

• масса, кг 6800
Установка была изготовлена НПП «Аэротерм» в Москве.
Последовательность расчетов при применении сравнитель­
ного подхода выглядит следующим образом.

1. Методом прямого сравнения с новым объектом той же мо­дели, продаваемым в Москве, получена полная стоимость заме­щения на дату оценки 241900 руб.

2. Коэффициент физического износа определен с учетом хро­нологического возраста установки 5 лет и экспертизы физическо­го состояния, он принят равным 52%. Причем установки данно­го вида относятся к 5-й амортизационной группе, для которых срок полезного использования от 7 до 10 лет.

Остаточная (с учетом износа) стоимость установки по месту продажи в Москве и в состоянии готовности к продаже 241900 х (1 -0,52)= 116112 руб.

3. Стоимость доставки оцениваемой установки от места про­дажи (Москва) до места эксплуатации (Волгоград) определяем исходя из тарифа на автоперевозки и расстояния (см. табл. 3.6). Расстояние 924 км, тариф 13 руб. за 1 км для автомобиля «КамАЗ» грузоподъемностью 6 — 10 т. Стоимость доставки равна 13 х 924 = = 12012 руб.

4. Стоимость монтажа установки в производственном поме­щении деревообрабатывающего предприятия (включая подго­товку основания) взята из расчета 4% от полной рыночной стои­мости: 241900 х 0,04 = 9676 руб.

5. Рыночная стоимость (включая НДС) установки для сушки пиломатериалов по месту ее использования в состоянии готов­ности к функционированию на дату оценки: 116112 + 12012 + + 9676= 137800 руб.

Учетная стоимость (без НДС) установки по месту использова­ния 137800/1,18= 116779 руб. « 116800 руб.

Рассмотрим последовательность оценочных работ, когда нуж­но оценить рыночную стоимость объекта с целью его продажи. Известны дата оценки и местоположение объекта. Как правило, его теперешнее местоположение совпадает с местом его намечае­мой продажи (хотя в задании на оценку может быть указано дру­гое место продажи и это рассогласование придется учесть через расходы на перевозку объекта в место продажи).

Что касается исходного состояния готовности объекта, то оно может быть разным. Первый случай — объект находится в состо­янии готовности к функционированию. В этом случае придется учесть стоимость работ по демонтажу и подготовке (очистке, смазке, частичной разборке, упаковке) к продаже. Второй случай — объект находится (или будет находиться на момент оценки) в состоянии готовности к продаже. Ненужное оборудование на предприятии либо уже демонтировано и подготовлено к продаже, либо было когда-то приобретено, не использовалось и до настоя­щего времени хранится в упакованном виде.

Последовательность оценочных работ по определению ры­ночной стоимости объекта для его продажи, когда он в исходном состоянии готов к функционированию, показана на рис. 3.2. В отличие от последовательности, представленной на рис. 3.1, в структуре алгоритма появляется стоимость работ по демонтажу и подготовке к продаже, вычитаемая из ранее полученной стои­мости объекта по месту использования в состоянии готовности к функционированию.

Если определяется рыночная стоимость объекта для его про­дажи, когда объект в исходном состоянии готов к ней, то после­довательность работ такова, как на рис. 3.3. При сравнительном подходе искомая стоимость получается из остаточной стоимости по месту продажи аналога с добавлением затрат на транспорти­ровку оцениваемого объекта к его местоположению. При затрат­ном подходе последовательность работ зависит от применяемого метода. Если используются методы прямого расчета затрат, то к рассчитанной остаточной стоимости изготовления прибавляется

Стоимость доставки объекта к его местоположению. Если ис­пользуется метод индексации балансовой стоимости, то сразу по­лучается остаточная стоимость готового к продаже объекта. При доходном подходе неизбежно вначале получаем стоимость по месту использования, поэтому приходится определять стоимость работ на демонтаж и подготовку к продаже с последующим их вычетом.

Затратный подход Сравнительный подход Доходный подход

Рис. 3.2. Последовательность оценочных работ при определении стоимости на продажу объекта, готового в исходном состоянии к функционированию

Рис. 3.3. Последовательность оценочных работ при определении стоимости на продажу объекта, готового в исходном состоянии к продаже

Обратимся к нашему примеру. Положим, что заказчик просит определить стоимость установки для сушки пиломатериалов мо­дели ПАП-СМП-07К, которая смонтирована и эксплуатируется на деревообрабатывающем предприятии в Волгограде, для ее продажи. В теперешнем положении установка находится в состо­янии готовности к функционированию и к продаже не готова.

Последовательность работ проводим согласно схеме, приве­денной на рис. 3.2. Ранее мы определили, что остаточная стои­мость (включая НДС) установки для сушки пиломатериалов по месту продажи аналога в Москве в состоянии готовности к про­даже на дату оценки равна 116112 руб.

Стоимость доставки оцениваемой установки из Москвы в Волгоград равна 12012 руб.

Рыночная стоимость установки на продажу (включая НДС) в месте ее нахождения: 116112+ 12012= 128124 руб. * 128100 руб.