В процессе оценки участвуют два субъекта: заказчик (потребитель оценочной услуги) и оценщик (исполнитель оценочных работ). Успех дела во многом зависит от их взаимопонимания и взаимодействия, начиная с первых шагов по организации оценочного процесса. Основанием для проведения оценки объектов имущества служит договор между заказчиком и оценщиком, однако еще до заключения договора должны быть проведены определенные подготовительные работы, в общем случае включающие следующие операции:

1) выявление предмета оценки;

2) ознакомление с ситуацией и формулирование цели оценки;

3) согласование с заказчиком ограничительных условий;

4) предварительный общий осмотр объектов оценки и их местоположения;

5) составление задания на оценку и календарного плана-графика;

6) согласование с заказчиком сроков выполнения работы,
стоимости оценочных и других смежных работ, порядка получе
ния внутренней информации;

7) подготовку и оформление договора на оценку.

Остановимся на содержании перечисленных операций.

Выявление Предмета Оценки. Прежде всего оценщику необходимо выяснить, что подлежит оценке: отдельные единицы оборудования, машины и транспортные средства по предлагаемому за -

Казчиком списку, или некоторые однородные группы объектов, или машинные (технологические) комплексы и т. п. Объектом оценки могут быть также и услуги (работы) в отношении тех или иных машин и оборудования. Например, заказчик может заказать оценку стоимости восстановительного ремонта поврежденной машины, модернизации морально устаревшей машины, работ по утилизации оборудования и т. п.

Предмет оценки может быть сформулирован заказчиком в довольно обобщенном виде, тогда оценщику необходимо конкретизировать состав оцениваемых объектов. От общей постановки задачи оценки во всех случаях необходимо перейти к формированию полного списка объектов, подлежащих оценке.

Например, собственники хотят передать производство какого-либо изделия А Другой организации и ставится задача оценить оборудование, с помощью которого изготавливается это изделие. В конечном счете надо составить опись оборудования, которое входит в технологический маршрут по изготовлению изделия А. При внешней простоте задачи может возникнуть ряд вопросов, а именно: «Надо ли учитывать оборудование заготовительного производства?», «Как быть с оборудованием, которое в малой степени загружено изделием А И участвует в производстве другой продукции?», «Нужно ли учитывать транспортное, складское, контрольное, лабораторное и другое вспомогательное оборудование общецехового и общезаводского применения?», «Какой инвентарь и инструмент следует принять к учету?», «Как быть с оборудованием, расположенным на других площадках, вне территории предприятия?» и др.

Другой случай: поставлена задача оценить оборудование, закрепленное за цехом N. Отправным документом при этом будет инвентарный список основных фондов цеха. Но в такой ситуации могут возникнуть вопросы: «Надо ли оценивать арендуемое или сданное в аренду оборудование?», «Как быть с оборудованием, расположенным в помещении цеха, но принадлежащим другим подразделениям?», «Учитывать ли оборудование, числящееся за цехом, но находящееся и эксплуатируемое в других цехах?», «Нужно ли учитывать средства связи, компьютеры, множительную технику и мебель в офисе цеха?» и т. п.

В итоге оценщик должен получить точный инвентарный список машин, оборудования и транспортных средств, подлежащих оценке.

Ознакомление С Ситуацией, Формулирование Цели Оценки И стандарта Оцениваемой Стоимости. Общую постановку задачи по оценке имущества должен сформулировать заказчик, а оценщик детализирует эту задачу.

При проработке задания на оценку необходимо определить ее цель, так как от этого зависит выбор как вида оцениваемой стоимости, так и практических методов оценки. Ситуация оценки характеризует причину или обстоятельства, которые заставляют заказчика заказать оценку и пойти на связанные с этим расходы. Если заказчик поставлен в какие-то жесткие условия своей деятельности или принял в отношении своего имущества однозначное решение, то заказчик формулирует четко и конкретно цель оценки. Если заказчик еще не определился окончательно с решением и увязывает его с возможными результатами оценки, то оценщику ничего не остается, как предложить заказчику варианты цели оценки и разъяснить выбор оцениваемого вида стоимости и соответствующих методов оценки.

Цель оценки определяет вид оцениваемой стоимости. Речь идет о том, к какому виду должна относиться рассчитываемая стоимость: восстановительная, остаточная, утилизационная или ликвидационная либо специальный вид стоимости (таможенная, начальная аукционная, страховая, инвестиционная, лизинговая). Чаще всего ставится задача определить рыночную стоимость. Однако одна лишь постановка этой задачи еще недостаточна. Например, в списке оцениваемых объектов могут оказаться такие, которые не встречаются на рынке (специальные и даже уникальные машины и установки), для них принципиально невозможно оценить действительно рыночную стоимость. Для таких объектов вид стоимости нужно оговорить особо. Рыночная стоимость может оцениваться как по месту использования объектов («стоимость в пользовании»), так и с предположением возможной раздельной продажи этих объектов («стоимость в обмене»). И эти обстоятельства нуждаются в уточнении, потому что результаты оценки будут разные. Специфичные моменты возникают при оценке рыночной стоимости для последующего расчета на ее основе залоговой, страховой, таможенной и других видов специальной стоимости.

В ходе работы должна быть оговорена дата оценки, т. е. число, по состоянию на которое определяется стоимость машин и оборудования. Обычно дату оценки приурочивают к моменту представ -

Ления финансовой отчетности, т. е. к последнему дню квартала, полугодия или года. В некоторых случаях назначают временной интервал, в пределах которого действительны результаты оценки.

Еще до начала оценки заказчик может высказать пожелание о том, какой результат в размере стоимости он хотел бы получить. Иногда оценщику приходится убеждать заказчика в ошибочности его ориентиров на получение завышенной или заниженной стоимости его собственности. Пользуясь приемами экспресс-оценки, оценщик намечает возможный диапазон результата и согласует его с заказчиком.

Потребность в независимой оценке связана с тем, что заказчику нужен документ в виде отчета об оценке, обосновывающий величину стоимости либо его собственности, либо собственности, которой он управляет. Этот документ в зависимости от целей оценки непременно поступит далее в какую-либо организацию или учреждение (налоговую инспекцию, суд, банк и др.). Результат оценки, которым доволен заказчик, может быть неприемлем для указанного третьего лица. Например, при оформлении залога собственник хочет показать как можно более высокую стоимость своего имущества, а банк-кредитор, напротив, чтобы снизить риски, ориентируется на заниженную оценку стоимости. Так называемая «заказная» оценка, выполняемая только в угоду заказчику, опасна для оценщика возникновением конфликта сторон вокруг искаженного результата оценки, что подрывает репутацию оценщика.

Согласование С Заказчиком Ограничительных Условий. Оценщик должен предоставить заказчику информацию о законодательных и нормативных актах, регулирующих организацию оценочной деятельности, ознакомить его с рядом ограничительных условий, которые формулируются в том числе и с целью защиты интересов как заказчика, так и оценщика при последующем использовании и интерпретации результатов оценки. В составе ограничительных условий оговариваются: применение результатов оценки только под сформулированную цель и на срок действия, наличие или отсутствие проверки прав собственности на оцениваемое имущество, ответственность за полученную внутреннюю информацию, конфиденциальность информации и др.

Предварительный Осмотр Объектов Оценки И Их Местоположения. Данный осмотр важен для оценщика тем, что помогает точнее представить масштаб предстоящей работы и те трудности, ко -

Торые могут возникнуть при последующей идентификации объектов. Так, разбросанность объектов по разным территориям увеличивает затраты времени на оценку. Необходимо получить представление о том, в каких зданиях (помещениях) располагается оцениваемое оборудование. Если в отношении машин и оборудования как движимого имущества фактор имущественных прав большой роли не играет, то в отношении недвижимости, где размещены эти машины и оборудование, необходимо выяснить наличие имущественных прав у заказчика и уточнить вопрос об обременениях правами иных лиц.

Оценщику следует ознакомиться также с состоянием учета имущества на предприятии. Это важно тем, что чем качественнее и полнее поставлен учет, тем легче работать оценщику при сборе информации. Напротив, если учет организован плохо, то при оценке возникают дополнительные затраты времени на уточнение исходных данных, что должно быть компенсировано повышением цены оценочных работ.

Составление Задания На Оценку И Календарного Плана-Графика. Задание на оценку составляется оценщиком и служит основой для подготовки договора на оценку. В задании на оценку отражаются сведения о заказчике; сведения об оценочной компании и конкретном оценщике-исполнителе, отвечающем за качество отчета; предмет оценки и опись оцениваемых объектов; дата оценки; цель оценки и вид оцениваемой стоимости; краткое содержание отчета об оценке; календарный план-график и сроки выполнения всей работы; особые условия.

При разработке задания необходимо установить, кто выступает в роли ответственного представителя предприятия-заказчика, условия оплаты оценочных работ, кто дает исходную и промежуточную информацию и несет ответственность за ее достоверность, кому должен быть представлен отчет об оценке, какая информация о результатах оценки не подлежит разглашению, в каком виде должен быть составлен отчет.

Оценщик решает также для себя, насколько интересен ему данный заказ и полезен ли он для дальнейшей профессиональной работы; в частности, решает, какую информацию возможно использовать для других целей, например для накопления базы данных по группам аналогичных объектов, для разработки нормативов и т. п., какие аналитические работы ему предстоит дополнительно выполнить.

На основе задания оценщик разрабатывает общий план работ, в котором отражены основные этапы и сроки их выполнения, а также срок завершения работ и представления отчета заказчику.

Трудоемкость и стоимость всего комплекса работ зависят от характера задачи, размера и сложности оцениваемого объекта, наличия информационной базы и опытности оценщика.

После определения трудоемкости работ производится согласование стоимости оценочных услуг, согласование и подписание договора на выполнение работ по оценке соответствующих объектов.

Содержание договора на оценку определяется требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ1, Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 5192, другими общегражданскими законодательными и нормативно-правовыми актами.

Договор об оценке в правовом отношении является договором возмездного оказания услуг. Отношения из такого договора регулируются нормами главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). При этом в силу указаний ст. 783 ГК РФ к договору возмездного оказания услуг применяются также общие положения о подряде (ст. 702—729 ГК РФ), если это не противоречит положениям гл. 39 ГК РФ и особенностям предмета договора возмездного оказания услуг. Если заказчиком в договоре на проведение оценки является физическое лицо, то отношения сторон по договору будут также регулироваться положениями ГК РФ о бытовом подряде (ст.730-739 ГК РФ) и нормами Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 г. № 2300-1 (с изменениями от 17.12.1999 г.).

Обязательные требования к договору об оценке имущества сформулированы в ст. 10 Закона об оценочной деятельности. Договор между оценщиком и заказчиком, заключаемый в письменной форме, не требующий нотариального удостоверения, должен содержать:

• основание заключения договора;

• вид объекта оценки; при необходимости цель оценки и пе
речень оцениваемого оборудования могут быть приведены в за -

Далее кратко - Закон об оценочной деятельности. 2 Далее кратко — Стандарты оценки.

Дании на оценку, которое должно в этом случае быть неотделимым приложением к договору;

• вид определяемой стоимости (стоимостей) по объектам
оценки;

• денежное вознаграждение за проведение оценки, порядок расчетов;

• сроки выполнения работ (желательно, чтобы установленный договором срок исполнения работ начинался с даты предоставления заказчиком всей необходимой для оценки внутренней информации, что фиксируется соответствующим актом);

• ответственность заказчика за достоверность представленной информации об объекте оценки;

• ответственность оценщика за качество работ;

• положения о конфиденциальности в отношении информации и проведении работ;

• сведения о наличии лицензии у оценщика с указанием органа, выдавшего лицензию, даты выдачи, номера и срока действия;

• сведения о страховании гражданской ответственности оценщика с указанием страховой компании, даты и номера договора страхования, даты и номера страхового полиса, срока действия договора страхования.

Форма договора на проведение оценочных работ приведена в приложении 1.

В ходе подготовительных работ оценщик стремится договориться с заказчиком о приемлемых сроках выполнения задания и справедливой стоимости оценочных работ с тем, чтобы при имеющихся ограничениях по срокам и стоимости достигнуть достаточного качества оценки. При этом в соответствии с принципом независимости оценки, закрепленным в ст. 16 Закона об оценочной деятельности, размер оплаты оценщику за проведение оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.