Точность результата оценки — главное качество оценочной деятельности. В достоверности и точности получаемых при оцен­ке результатов проявляются профессионализм, квалификация и добросовестность оценщика. Вопрос о точности возникает уже при заключении договора об оценке. Понятно, что повышение требований к оценке по точности сопряжено с дополнительными расходами на получение дополнительной информации, ее анализ и многовариантные расчеты несколькими методами. Поэтому де­тализированные, подробные расчеты и обоснования ценятся вы­ше, чем обычные и тем более приближенные заключения о стои­мости. Известно также, что между точностью и срочностью вы­полнения работы имеется обратная связь, но сжатые сроки на оценку не могут служить оправданием ее низкого качества.

В нормативных документах по оценке говорится о достовер­ности результатов оценки. Так, статья 12 Закона об оценочной де­ятельности гласит, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается досто­верной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объек­том оценки. О том, с какой мерой точности должна выполняться оценка в той или иной хозяйственной ситуации, не сказано ни в Законе, ни в Стандартах оценки.

Понятия достоверности и точности по содержанию довольно близки. Однако между ними существуют некоторые смысловые различия. Достоверность — это правильность, истинность или

Неискаженность оцененной величины стоимости. По отноше­нию к точности достоверность - более широкое понятие. Досто­верная оценка - это оценка объективная, непредвзятая и чест­ная. Достоверность является обязательной предпосылкой точ­ности. Лишено всякого смысла добиваться высокой точности в расчетах, если математическая модель недостоверна и построена на некорректных допущениях. Точность предполагает соблюде­ние требования достоверности, но еще дополнительно характе­ризует объективно возможную степень приближения оцененной стоимости объекта к ее истинному значению. Когда говорят о точности оценки, то имеют в виду ту точность, которая может быть достигнута с помощью применяемого методического инструментария и с учетом надежности используемой информа­ции, допуская, что принцип независимой оценки полностью вы­полнен, а оценщик обладает необходимым профессиональным уровнем.

Точность характеризуется степенью приближения оцененной стоимости объекта к ее истинному значению. Мерой точности служит Ошибка (погрешность, отклонение), которая представляет собой разность между оцененной и истинной величинами стои­мости. Поскольку стоимость есть прогнозируемая вероятная це­на, то чем лучше совпадение оцененной стоимости с фактичес­кой ценой последующей продажи, тем выше точность оценки. Истинное значение стоимости остается неизвестным вследствие отсутствия «эталонных» методов расчета. Поэтому на практике ошибку оценки определяют приближенно, когда истинное зна­чение цены заменяется действительным или фактическим, полу­ченным при помощи более точных методов расчета. Однако фак­тическую цену нельзя безоговорочно принять за истинное значе­ние стоимости, так как реальные условия сделки могут сущест­венно отклоняться от тех наиболее типичных условий, которые имел в виду оценщик, давая оценку.

При анализе ее точности в качестве истинного значения сто­имости берется не просто фактическое значение цены, а ее наи­более вероятное значение для заданных условий, «очищенное» от нехарактерных влияний некоторых факторов. Такой подход соот­ветствует принятому представлению о рыночной стоимости как о наиболее вероятной цене, что записано в статье 3 Закона об оце­ночной деятельности, а также в Стандартах оценки. Именно по­этому любая фактическая цена нуждается в анализе и проверке

На репрезентативность, т. е. на представительность в качестве эта­лонной.

Теоретически ошибку можно определить, если применить другой, более точный метод расчета. Однако в случае оценки сто­имости трудно принять какой-то один метод как эталонный. Лю­бой метод, независимо от того, на какой подход он опирается (затратный, сравнительный или доходный), имеет свои плюсы и минусы. Поэтому чаще всего, когда это возможно, стоимость од­ного и того же объекта оценивают как минимум три раза, исполь­зуя три подхода, а затем анализируют сходимость полученных ве­личин. Требование об обязательности использования при оценке трех подходов, зафиксированное в Стандартах оценки (статья 18), преследует цель обеспечить достоверность итоговой величи­ны стоимости.

Отклонение оцененной величины стоимости от истинной ее величины допустимо в таком размере, чтобы при этом не нару­шался принципиальный вывод о целесообразности решения, принимаемого по результатам оценки (о покупке, страховании и т. п.), т. е. ошибка оценки должна находиться в допустимых преде­лах. Отсюда вытекает такое важное понятие, как допустимая ошибка (или допуск).

Ошибки могут быть случайными и систематическими. Слу­чайные ошибки Связаны с хаотичными, разнонаправленными ко­лебаниями влияющих на стоимость и цены факторов (рыночных, производственных, социальных и др.). В зависимости от причи­ны возникновения случайные ошибки в оценке стоимости мож­но подразделить на две группы: ошибки от неопределенности ис­пользуемой для оценки информации и ошибки от несовершен­ства оценочной методики. Случайные ошибки первой группы проявляются в том, что исходные данные о ценах, тарифах, ин­дексах и т. п. имеют приближенный характер и варьируются в не­которых интервалах. Ошибки второй группы вызваны в основ­ном неадекватностью оценочной методики, принятыми в расче­тах допущениями и упрощенными математическими формулами, не дающими точного описания реальных экономических явле­ний. К этой группе ошибок относятся и возможные ошибки вы­числений.

Систематические ошибки — Достаточно устойчивые отклоне­ния оцениваемой величины от истинного значения, являющиеся результатом влияния или недоучета какого-либо стабильного

Фактора (ценового индекса, процентной ставки, показателя рен­табельности, курсов валют).

Случайные и систематические ошибки содержат элемент субъективности. Они вносятся оценщиком либо непроизвольно (вследствие недостаточной квалификации, невнимательности, поспешности), либо преднамеренно в силу имеющейся заинтере­сованности, предвзятости или внешнего давления.

В литературе можно встретить весьма скудные и разноречи­вые сведения о точности экономических расчетов, ошибки кото­рых, по мнению авторов, колеблются от 5 до 25%. Так, показатель себестоимости продукции определяют с погрешностью 3 — 5%, а исходные данные — 10 — 20%. Погрешности при укрупненных расчетах технико-экономических обоснований в ряде случаев достигают 30% .

Отчет об оценке должен содержать суждение о точности по­лученного результата. Оно может быть выражено тремя спосо­бами: указанием ошибки или доверительного интервала; округ­лением рассчитанной величины; словесной характеристикой точности оценки. Указание ошибки или доверительного интер­вала свидетельствует о достаточно серьезном отношении оцен­щика к проблеме точности, особенно если эти сведения подк­реплены точностным анализом. Округление рассчитанной ве­личины стоимости — наиболее распространенный прием, при­меняемый опытными оценщиками для выражения степени точ­ности полученного результата. Округление — это оставление в числе определенного количества верных значащих цифр. Сог­ласно правилу округления погрешность округления не превос­ходит единицы десятичного разряда, определяемого последней оставленной значащей цифрой. Словесная характеристика — наименее удачное выражение суждения о точности, но ее нали­чие лучше отсутствия каких бы то ни было сведений о точности результата. Словесная характеристика дает чисто качественное представление о точности (оценка грубая, средней точности, высокой точности).

Основная задача точностного анализа заключается в том, что­бы на основе данных об ошибках в исходной информации путем исследования математических и логических моделей, входящих в расчетную методику, определить ошибку оцениваемой стоимос­ти. Общая последовательность работ по точностному анализу представлена на рис. 6.1.

Рис. 6.1. Общая последовательность работ по точностному анализу при оценке стоимости

В то же время может решаться и обратная задача, когда зада­ется предельная допустимая ошибка итогового показателя (в дан­ном случае — оцениваемой стоимости) и исходя из нее находят допустимые ошибки факторов-аргументов.