Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Затратный подход включает несколько методов.

Метод изъятия (извлечения) определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т. е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Стоимость замещения — это затраты в текущих рыночных ценах на строительство объекта той же полезности, но с использованием современных оборудования, материалов и планировки. Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога.

Затраты на строительство состоят из трех частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

1 Доходный подход	2 Сравнительный подход	3 Затратный подход
1.1 Метод прямой капитализации	2.1 Техника остатка дохода для земли	3.1 Метод изъятия
1.2 Капитализация дохода по периодам	2.2 Метод сравнения продаж (способы типичного участка и единицы сравнения)	3.2 Метод определения затрат на освоение
	2.3 Метод переноса	3.3Оценка по затратам на инфраструктуру

Кадастровая оценка проводится по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков.

Кадастровая оценка городских земель осуществляется на основе комплексного использования доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и другие.

Рыночной информационной базой кадастровой оценки городских земель являются массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.

Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов.

Источниками этих данных являются БТИ, Земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риелторские фирмы и другие организации.

Объектом кадастровой оценки городских земель являются земли в пределах городской черты.

Наша страна постепенно продвигается к цивилизованному рынку. Данный процесс связан с последовательным расширением всего спектра форм собственности, которая все чаще является объектом купли-продажи, становится все больше и собственников, которые характерны весьма широким диапазоном — от частных лиц до государства. Каждому, кто владеет той или иной собственностью, необходимо знать ее рыночную стоимость, которая постоянно меняется в связи с трансформациями, происходящими на рынке под воздействием спроса и предложения. Оценка — это деятельность специалиста, имеющая целью определение вероятной денежной суммы, которую реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях. В рамках оценки недвижимость, том числе земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, интеллектуальная собственность, ценные бумаги, действующие предприятия, природные ресурсы. Оценке подлежит их рыночная, инвестиционная и залоговая стоимость. Оценочные данные свидетельствуют о приросте стоимости в результате реструктуризации предприятия, реинжиниринга бизнес-процессов, разработки и реализации инноваций.

Оценка — инструмент в системе госрегулирования экономики. Она содействует практической реализации намеченного с учетом конкретных условий. Оценочная деятельность в России за последние годы быстро развивалась, и полученный опыт был материализован в принятом в 1998 году федеральном законе «Об оценочной и деятельности». Как известно, все важнейшие решения органов государственной власти, так или иначе, касаются вопросов оценки — приватизация государственной собственности, переоценка основных фондов для целей налогообложения и амортизационной политики и т. д. и т. п. Отсюда очень важно определить, как контролировать процесс оценки. В противном случае приватизация собственности, скажем, может превратиться в цирковое представление, ими по еще случается в нашем отечестве.

Объективная оценка активов (недвижимости, машин и оборудования, бизнеса, интеллектуальной собственности и др.) необходима в условиях рыночной экономики, а в обстановке неустойчивости экономики России в целом и, соответственно, положения на рынке российских предприятий подобная оценка приобретает особое значение.

Любой участник рыночных отношений обязан располагать достоверной информацией о реальной стоимости имущества.

Профессиональная оценка необходима:

— при выдаче и получении кредитов под залог имущества;

— для принятия обоснованного решения о партнерстве;

— при преобразовании и ликвидации предприятий;

— для принятия инвестиционных решений;

— для принятия решений о санации или банкротстве предприятия;

— при страховании имущества;

— при оптимизации налогообложения;

— в целях переоценки основных фондов и пр.

Как профессия оценка недвижимости появилась в развитых странах еще в 30-х годах. Несмотря на специфику такой деятельности, характерную для каждой страны, принципы оценки имеют много общего.

Без точной рыночной оценки любой собственности невозможно успешное функционирование и дальнейшее развитие современной экономики. Проблемы оценки принадлежащей им собственности постоянно волнуют не только отдельных граждан, но и юридических лиц (предприятия, организации и т. д.).

Любые действия на рынке, связанные с изменением собственника, скажем, сделки а фондовом рынке, деловые акции в системе страхования, ипотечное кредитование, акционирование предприятий и т. д., обязательно начинаются с оценки объекта. В такой оценке оказываются кровно заинтересованными не только участники конкретной сделки, но и многие другие стороны. Так, в правильной оценке предприятия прямо и непосредственно заинтересованы государственные органы, инвесторы, кредиторы, страховые компании, акционеры, партнеры по бизнесу, менеджеры и т. д., и т. п. Сейчас уже можно смело выдвигать лозунг: «Чем больше точной оценки собственности, тем больше рынка».

Применительно к отдельному предприятию оценка его полной или частичной стоимости осуществляется в самых различных случаях, в частности:

— при его продаже (целиком или по долям);

— при осуществлении реинжиниринга бизнеса;

— при оценке стоимости акций, других бумаг предприятия на фондовом рынке;

---при определении кредитоспособности предприятия и другие ситуации.;

Предметом оценки бизнеса является рыночная стоимость капитала, принадлежащего оцениваемой компании. Существуют три подхода к оценке бизнеса: доходный, затратный и сравнительный. Каждый из этих подходов отражает разные стороны оцениваемой компании, опирается на специфическую информацию, вместе с тем применение того или иного подхода возможно лишь при наличии необходимых условий.

Затратный подход определяет стоимость собственного капитала компании как сумму рыночной стоимости ее активов за вычетом заемных средств. Расчет строится на информации, отражающей текущее состояние активов и долгов. Стоимость активов представляет разницу между совокупной величиной затрат на их воссоздание по ценам и нормативам на дату оценки и износом, который в оценке представляет скидку на физический, моральный и экономический износ, определяемую оценщиком, как правило, экспертным путем. Наиболее оптимальной сферой применения подхода является компания, обладающая значительными матери-1льными активами. В противном случае перед оценщиком возникает проблема определения рыночной стоимости нематериальных активов.

Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия.

Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов Предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Собственный капитал = активы — обязательства1

Базовой формулой в имущественном (затратном) подходе является:

Собственный капитал = Активы — Обязательства. Данный подход представлен двумя основными методами:

— методом стоимости чистых активов;

— методом ликвидационной стоимости.

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется тем, за сколько он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, I фиксированная рынком.

Процедура оценки предполагает использование конкретного метода, входящего в состав того или иного подхода. Метод оценки представляет совокупность и последовательность применения специфических приемов и инструментов оценки; расчетов, аналитических выкладок, а также корректировок.

Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающего возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения.

Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира peaльно сформированные рынком цены на сходные предприятия (акции). При наличии развитого финансового рынка фактическая цена купли-продажи предприятия в целом или одной акции наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные особенности предприятия и т. д. Это в конечном счете облегчает работу оценщика, доверяющего рынку.

Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает, прежде всего, будущий доход. Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнеса интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на размещенные инвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала обеспечивает выравнивание рыночных цен.

В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в сходных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи сходных предприятий. В данном случае цена определяется рынком, т. к. оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объек Том. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость предприятия на основе расчетов.

Сравнительный подход базируется на ретро информации и, следовательно, отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия, в то время как доходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов

Другим достоинством сравнительного подхода является реальное отражение спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки наиболее интегрально учитывает ситуацию на рынке.

Вмеете с тем, сравнительный подход имеет ряд существенных недостатков, ограничивающих его использование в оценочной практике. Во-первых, базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия в будущем.

Во-вторых, сравнительный подход возможен только при наличии самой разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу сходных фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий аналогов является достаточно сложным процессом.

В-третьих, оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, пробующие серьезного обоснования. Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых предприятий. Поэтому оценщик обязан выявить эти различия и определить пути их нивелирования в процессе определения итоговой величины стоимости.

Таким образом, возможность применения сравнительного под кода зависит от наличия активного финансового рынка, поскольку

Юдход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках. Второе условие — это открытость рынка или доступность финансовой информации, необходимой оценщику

Третьим необходимым условием является наличие специальных служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию. Формирование соответствующего банка данных облегчит работу оценщика, поскольку сравнительный подход является достаточно трудоемким и дорогостоящим.

В зависимости от целей, объекта и конкретных условий оценки сравнительный подход предполагает использование трех основных методов

1 .Метод компании-аналога.

2. Метод сделок.

3. Метод отраслевых коэффициентов.

Доходный подход определяет стоимость собственного капитала как сумму текущих стоимостей будущих доходов оцениваемого предприятия. Информационной базой для оценки служат прогнозные данные относительно выручки от реализации расходов, величины денежного потока. Применение данного подхода к оценке предприятий, имеющих значительные материальные активы, но находящихся в состоянии устойчивого финансового кризиса, невозможно.

Доходный подход к оценке бизнеса основан на сопоставлении будущих доходов инвестора с текущими затратами. Сопоставление доходов с затратами ведется с учетом факторов времени и риска. Динамика стоимости компании, определяемая доходным подходом, позволяет принимать правильные управленческие решения и менеджеров, собственников, государства и т. д.

Для оценки предприятий по доходу применяют два метода: метод капитализации и метод дисконтирования дохода.

Метод капитализации используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы или денежные потоки приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т. е. бизнес будет стабильно извиваться.

Широкое распространение в практике оценки бизнеса получил метод дисконтирования будущих доходов, так как он позволяет учесть будущие перспективы развития.

Основными этапами метода дисконтирования будущих доходов являются:

— анализ и прогнозирование валовых доходов;

— анализ и прогнозирование расходов;

— анализ и прогнозирование инвестиций;

— расчет денежного потока для каждого прогнозируемого года;

— выбор ставки дисконта;

—определение дохода, который будет получен в постпрогнозный период расчет текущей стоимости в прогнозный и постпрогнозный периоды.

—внесение поправок.

Даже краткий курс в проблематику оценки бизнеса показывает, какие трудности и какая большая ответственность ложиться на оценщиков.

Наиболее часто встречаемой формой стоимости является рыночная стоимость — максимальная в денежном выражении цена, которую принесет реализация объекта собственности на открытом рынке при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке. Учитывая, что рыночная стоимость является неким идеальным стандартом, который в жизни не всегда достижим, реальная рыночная цена сделки зачастую существенно отличается от рыночной стоимости. Таким образом, понятия «стоимость» и «цена» в оценке часто разграничивают, т. к. стоимость — это некая ожидаемая цена, которая должна быть достигнута в результате сделки, т. е. мера того, сколько покупатель будет готов заплатить за данный объект, а цена — это реальный результат, отражающий, сколько фактически было затрачено (в денежном эквиваленте) при приобретении реального аналогичного объекта в совершившейся сделке.

В силу того, что в основе определения рыночной стоимости имеется целый ряд допущений, оценщику, как правило, поручается найти наиболее вероятную продажную цену объекта оценки. Такой показатель является менее жестким, чем определение рыночной стоимости и предполагает составление прогноза возможной цены сделки в недалеком будущем.

На первый взгляд, при определении рыночной цены можно принять за рыночную стоимость суммы предыдущих сделок с аналогичными объектами без проведения дополнительного анализа, однако такой подход является ошибочным, т. к. цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие какого-либо внешнего воздействия, условия финансирования и т. п. До тех пор, пока оценщиком не проведен анализ условий конкретной сделки, нельзя говорить о проведении квалифицированной оценки.

Если говорить об основных фондах предприятий, то в российской практике наиболее привычным видом стоимости является балансовая, т. е. та стоимость, по которой имущество числится в регистрах бухгалтерского учета и контроля, является базой для налогообложения (уплаты налога на имущество). Порядок отражения балансовой стоимости в бухгалтерском учете регламентирован нормативными актами по бухгалтерскому учету в РФ. Применение традиционных показателей и подходов в оценке наталкивается на существенные затруднения и проблемы. В общем е это противоречия данных в бухучете и временные расхождение показателей.

Для наиболее эффективного поиска решения подобных вопросов можно обратиться к опыту зарубежных оценщиков. Зарубежье аналитики решают их посредством множественности оценок при применении доходного, затратного и рыночного подходов и последующего экспертного усреднения оценок в ходе их взвешивания.

Основной акцент при определении рыночной стоимости недвижимости делается на метод сравнения продаж или на метод капитализации дохода. Затратный метод остается как бы на втором плане. Однако в подавляющем большинстве случаев полученная затратным методом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости.

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Законом установлен ряд требований к оценщику, среди которых:

— наличие у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности;

— своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки;

— неразглашение конфиденциальной информации, полученной от заказчика;

— независимость оценщика, т. е. отсутствие у оценщика в отношении объекта оценки вещных прав или обязательств вне договора. Также оценщик не должен являться учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки;

— наличие договора о страховании гражданской ответственности оценщика и др.

Для оценщиков предусмотрено право объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации в целях саморегулирования в дополнение к государственному регулированию. Законом предусмотрены функции, которые могут выполнять данные организации. Они могут:

— защищать интересы оценщиков;

— содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков, разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;

— разрабатывать собственные стандарты оценки;

— разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.

Оценщик обязан:

Соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации;

Сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

Обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

Предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

Предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

Не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

Хранить копии составленных отчетов в течение трех лет; в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

Возникает необходимость создания комиссий или других объединений для проверки отчетов и вынесения суждения о качестве оценки. Эта работа требует более серьезных навыков и опыта, нежели проведение оценки. На сегодняшний день в России создано всего лишь порядка десяти профессиональных объединений экспертов, что крайне мало. По данным Национальной палаты, оценки более 55% прорецензированных ею заключений признаны несоответствующими требованиям нормативных документов.

Основными являются нарушения, связанные с отступлением от стандартов профессиональной практики, а именно:

— полное или частичное отсутствие описания объекта оценки;

— отсутствие ссылки на используемые профессиональные стандарты и нормативные документы;

— отсутствие ссылок на источники используемой информации;

— неправильное описание или неверное указание отдельных характеристик объекта оценки;

— неточная трактовка терминов и определений;

— отсутствие сведений о квалификации, свидетельствах и дипломах об образовании экспертов.

При этом наиболее значимым моментом в совершенствовании оценочной практики является развитие страхования гражданской (профессиональной) ответственности оценщиков.

Существуют определенные оценочные принципы, которые являются технической базой для осуществления процесса оценки. Обычно они подразделяются на:

1. Принципы пользователя.

2. Принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия.

3. Принципы, связанные с внешней рыночной средой.

4. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования.

Для каждого отдельно взятого объекта оценки могут быть определены наиболее значимые принципы. Использование тех или иных принципов оценки зависит от конкретной ситуации, складывающейся на момент оценки. Тем не менее существует определенная взаимосвязь между каждым из принципов, которая наглядно может быть отражена в схеме (рис. 1).

SHAPE * MERGEFORMAT

Принципы пользователя предприятием: Полезность Замещение Ожидание

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия: Остаточная продуктивность Вклад Возрастающая или уменьшающаяся отдача Сбалансированность Оптимальный (экономический) размер Экономическое разделение и соединение пакета прав собственности

Принципы, связанные с внешней рыночной средой: Зависимость Соответствие Предложение и спрос Конкуренция Изменение

Рис. 1. Взаимосвязь оценочных принципов

Приведем краткую характеристику перечисленным выше принципам.

Первая группа принципов — принципы пользователя предприятием включает: полезность, замещение, ожидание.

Полезность — Это способность предприятия удовлетворить потребности пользователя в данном месте в течение определенного времени. Удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, обычно выражается в виде потока денежного дохода.

Принцип замещения Состоит в том, что максимальная стоимость объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. В большинстве случаев полезность объекта оценки связана с ожиданием будущих прибылей. Стоимость недвижимости, приносящей доход, определяется ожидаемой прибылью, а также размером денежных средств от перепродажи.

Следующая группа принципов связана с оценкой имущественного комплекса. Остаточная продуктивность Земельного участка определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после оплаты расходов на труд, капитал и управление. Остаточная продуктивность, характеризующаяся месторасположением земельного участка, позволяет пользователю извлекать максимальную прибыль, минимизировать затраты и удовлетворять особые потребности (либо сочетать эти условия).

Вклад — Это сумма, на которую увеличивается (или уменьшается) стоимость предприятия или чистая прибыль, полученная вследствие какого-либо улучшения (или его отсутствия), или дополнения к действующим факторам производства: труду, капиталу, управлению, земле. Вклад может быть как позитивным, так и негативным, когда фактически произведенные затраты понижают стоимость объекта оценки.

Сущность принципа возрастающей или уменьшающейся отдачи Заключается в том, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, но уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем прирост затрат на добавленные ресурсы.

Суть принципа Сбалансированности Состоит в том, что при оптимальном соотношении между различными факторами достигается получение максимальной прибыли.

Оптимальный размер - Размер отдельных факторов производства, обеспечивающий получение максимальной прибыли от функционирования предприятия в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном регионе.

Экономическое разделение и соединение прав собственности. Система имущественных прав Российской Федераций, предусмотренная Гражданским кодексом, позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на собственность. Каждое отдельное имущественное право можно представить как составляющую единого пакета. Экономическое разделение и соединение прав собственности осуществляются тогда, когда имеет место различие интересов в этой собственности. Имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

В группу принципов, связанных с внешней рыночной средой, входят принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и: изменения.

Зависимость. Стоимость оцениваемого объекта зависит от множества факторов. Он, в свою очередь, влияет на стоимость других оцениваемых объектов, находящихся в данном регионе.

Поэтому для более точного определения стоимости объекта необходимо исследование связей между его стоимостью и факторами, влияющими на нее.

Принцип соответствия Определяет степень, в какой сам объект, его архитектура и влияние на окружающую среду соответствуют этой окружающей среде и потребностям рынка.

Предложение и спрос. На стоимость оцениваемых объектов большое влияние оказывает соотношение спроса и предложения. Однако обычно спрос оказывает на цену большее влияние. Эта рыночная тенденция хорошо просматривается на российском рынке, где цены в основном зависят от возможностей инвесторов.

Конкуренция. Капитал движется туда, где имеется большая прибыль, поэтому туда, где извлекаются избыточные монопольные прибыли, пытаются проникнуть новые субъекты. Конкуренция ведет к росту предложения и снижению прибыли.

Изменение. Стоимость недвижимости постоянно меняется под воздействием изменения внутренних факторов, а также окружающей среды и рыночной среды. В связи с этим эксперты-оценщики осуществляют оценку стоимости объекта недвижимости на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования Предусматривает разумное и возможное использование объекта недвижимости, которое обеспечит ему наивысшую текущую »сть на дату оценки. Этот принцип также является объедини н>щим Для Остальных.

Для наиболее эффективного анализа и оценки, полнее отра-рн и и них состояние объекта, должны быть задействованы все «шципы оценки, хотя степень их влияния на тот или иной объ-■м может различаться.

Охарактеризуем далее процесс оценки, которой может быть ■§д<-лен на несколько этапов:

Определение цели и задачи оценки; Составление плана и программы оценки; Сбор и анализ информации;

Анализ данных в контексте различных подходов к оценке; Согласование; Составление отчета.

Определение цели и задачи. Цель оценки — определение оценочной стоимости, которая необходима клиенту для принятия обоснованного решения для осуществления инвестиций, переоценки основных фондов, продажи, принятия решения о предоставлении кредита под залог недвижимости или приобретения какого-либо объекта недвижимости. В зависимости от потребностей клиентов оценщик определяет особый вид стоимости в каждом конкретном случае. Исследуется наличие возможных правовых ограничений, которые способны повлиять на стоимость оцениваемого объекта (права собственности, право аренды, залоговые обязательства и т. п.) Также на этапе определения задачи необходимо уточнить и согласовать с клиентом дату оценки.

Составление программы и плана оценки. Для того, чтобы процесс оценки был эффективным, необходимо на первых же этапах работы определить структуру процесса. Программа оценки должна предусматривать анализ общих факторов, влияющих на стоимость объекта, количество и уровень квалификации экспертов, которых необходимо привлечь для осуществления процесса, стоимость работы в зависимости от сложности поставленной задачи и т. п.

После рассмотрения общей информации составляется план работы, в котором фиксируются конкретные факторы, влияющие на стоимость объекта, определяются данные, необходимые Для Решения поставленной задачи, выявляется возможность применения традиционных подходов к оценке. Составляется общий график работ.

Сбор и анализ информации. Для Квалифицированного проведения работы оценщик должен определить, какие данные могут потребоваться ему при осуществлении процесса оценки: экономические, социальные, правовые и т. п. Организации, профессионально осуществляющие оценку, постоянно пополняют свою базу данных сведениями, которые могут повлиять на стоимость объектов возможной оценки в тех регионах, где они работают, почерпнутую как из экономической прессы, так и полученные по сети «Internet» или из специальных информационных источников. При работе с конкретным объектом осуществляется сбор специальных данных, относящихся к конкретному объекту: основания прав собственности, государственная регистрация, физические параметры оцениваемого объекта и т. п.

Но сама по себе информация еще не имеет самостоятельной ценности. Оценщику необходимо определить, насколько полученные данные относятся к решению конкретной задачи, степень их полезности, в какой мере они актуальны, каковы возможные отклонения или искажения, а также, исходя из опыта оценщика, насколько эти данные обоснованы.

Анализ данных в контексте различных подходов к оценке. Если исходить из теоретических предположений, то для оценщика не имеет значения, какой подход к оценке избрать, т. к. любой из них должен дать одинаковый результат. Однако такая ситуация возможна только, если рассматривать идеальную рыночную модель. В реальной ситуации применение различных методов дает разную величину стоимости.