Столбца Полная стоимость на_________ оставляем место для указания

Даты, по состоянию на которую ПИК «СтОФ» сделает расчет тгой стоимости. Как будет показано ниже, это не всегда совпада­ет с датой оценки.

Для расчета коэффициента физического износа потребуется информация о дате ввода объектов в эксплуатацию. Эти сведения шюсят в столбец Дата ввода (I).

Заполненные ячейки первых шести столбцов (А — F) выделя­ют и копируют (переносят в буфер обмена) для транспонирова­ния в ПИК «СтОФ».

При его запуске появляется диалоговое окно с запросом об открытии проекта. Отмечают точкой Создать новый проект И на­жимают ОК. Открывается окно Настройки С двумя закладками: Параметры проекта И Свойства программы. На закладке Парамет­Ры проекта Заполняют поля: название предприятия, регион, ад­ресные реквизиты, последняя переоценка производилась по сос-юянию на (дата), ответственное лицо и контактный телефон. Особое внимание следует обратить на поле, где запрашивается дата последней переоценки. Чтобы исключить неопределен -

Ность, поступают следующим образом. Из вариантов ответа на этот вопрос выбирают и вводят самые ранние сроки: «до 1980 г. вкл.».

Закладка Свойства программы Содержит информацию о заре­гистрированном владельце программы, в ее поля вводят сведе­ния: разделение целой и дробной части числа, разделитель частей даты, период автоматического сохранения. Далее открывается главное окно программы.

Для ввода данных через буфер обмена из MS Excel отмечают текущую ячейку в верхнем левом углу и нажимают кнопку меню Вставить. Вставка производится вправо и вниз от выделенной те­кущей ячейки.

Прежде чем приступить к расчетам в среде ПИК «СтОФ», нужно заполнить все ячейки, где отсутствуют данные о кодах ОКОФ и шифрах ЕНАО. Для этого отмечают пустую ячейку и осуществляют поиск по классификатору ОКОФ, нажав кнопку меню Поиск кода ОКОФ. Код ОКОФ может быть найден также либо по словарю посредством вызова меню Сервис -> Поиск по Словарю, Либо по шифру ЕНАО посредством нажатия кнопки ме­ню Получение кодов ОКОФ по шифрам ЕНАО. Если неизвестен шифр ЕНАО, то его можно найти в информации об аналогах, воспользовавшись базой данных. Обращение в базу данных осу­ществляется нажатием кнопки меню Поиск в базе данных.

После того как все коды ОКОФ и шифры ЕНАО проставле­ны, приступают к расчетам полной восстановительной стоимос­ти методом индексации на основе ценовых индексов Росстата по товарным группам. Для этого выделяют столбец «Коэффициент пересчета», затем нажимают кнопку меню Определить стоимость По коэффициентам Госкомстата. Появляется диалоговое окно Рас­Считать по коэффициентам Госкомстата. На запрос «Укажите диа­пазон строк» отмечают меткой «Выделенные строки». Необходи­мо также выбрать ответ на вопрос «На какую дату рассчитывать». Щелкнув галочку, получают ниспадающую табличку помесячно­го календаря. Пролистав календарь, отмечают дату, соответству­ющую или наиболее близкую к ней дату оценки. Наличие наибо­лее поздней даты, на которую в программе ПИК «СтОФ» имеют­ся индексы Росстата, зависит от срока последнего обновления ПИК «СтОФ».

Выбрав дату, нажимают кнопку Расчет. В Столбце «Коэффи­циент пересчета» получают значения корректирующих индексов,

Ii в столбце «Полная восстановительная стоимость» - значения полной стоимости воспроизводства на выбранную дату.

Столбцы «Коэффициент пересчета» и «Полная восстанови­
тельная стоимость» выделяют, копируют (переносят в буфер об­
мена), нажав кнопку меню Копировать. Главное окно ПИК
«СтОФ» сворачивают и открывают соответствующую книгу в MS
Excel, где находится таблица списка объектов. В таблице списка
выделяют столбцы «Корректирующий индекс» и «Полная стои­
мость на_____ » и вставляют данные из буфера обмена. В заголовок

Столбца «Полная стоимость на_________ » вводят дату, на которую рас­
считана стоимость.

Так как официальные ценовые индексы получают при обра­ботке прошлой статистической информации, то, естественно, возникает отставание последней даты, на которую известны ин­дексы Росстата, и предстоящей даты оценки. В силу этого обсто­ятельства приходится делать дополнительную краткосрочную индексацию полученного результата, чтобы выйти на значение полной стоимости на дату оценки.

Эта задача решается следующим образом. Положим, с по­мощью ПИК «СтОФ» получили полную стоимость по состоянию самое позднее на 01.10.04, а дата оценки 01.01.05. Чтобы выяс­нить ценовые тренды и спрогнозировать индексы на период с 01.10.04 по 01.01.05, с помощью ПИК «СтОФ» дополнительно рассчитывают полную стоимость на более раннюю дату, отличаю­щуюся, например, на 12 месяцев. В нашем примере задаем дату 01.10.03 и получаем значение полной стоимости на нее.

Таблицу списка в MS Excel наращивают еще тремя столбца ми: «Полная стоимость на 01.10.03», «Среднемесячный цепной индекс» и «Полная стоимость на 01.01.05». Из ПИК «СтОФ» транспонируют результаты расчета полной стоимости на 01.10.03 в соответствующий столбец матрицы списка в MS Excel. Вес По Следующие расчеты ведут в этой таблице.

Краткосрочная индексация выполняется с помощью средне­месячного цепного индекса методом, описанным в п. 4.1. Cj> немесячный цепной ценовой индекс рассчитывается следующим

Образом: H = (£О1>1О>О4/£Ои().оз)1/12' где ^oi. io. O4 ~ полная стоимосм. по состоянию на 01.10.04; 5011003 — полная стоимость по Состоя Нию на 01.10.03; 12 - количество месяцев между датами (период Индексации). Полная стоимость по состоянию на дату Оценки

(Л

КЗ

Рис. 5.3. Таблица списка объектов (фрагмент изображения на экране)

01.01.05 равна Sol 1004 x (H)3, Где 3 - количество месяцев между 01.10.04 И 01.01.05.

Полученный конечный результат полной стоимости на дату оценки транспонируют из таблицы списка в главное окно ПИК «СтОФ», а именно в столбец «Рыночная стоимость». Итоговый корректирующий индекс рассчитывают, выделив столбец «Об­ратный коэффициент», далее нажимают кнопку меню Определе­Ние обратного коэффициента. В Диалоговом окне Расчет обратного Коэффициента Отмечают метку Выделенные строки И нажимают Расчет.

Общий вид таблицы списка объектов в виде примера предс­тавлен на рис. 5.3.

Если значения рассчитанной стоимости по каким-то объек­там вызывают сомнение, можно с помощью средств ПИК «СтОФ» сделать для этих объектов проверочную оценку прямым сравнением с аналогом, для чего обращаются к базе данных ПИК «СтОФ», содержащей регулярно обновляемую информацию о более чем 23000 оригинальных объектах.

5.4. Определение износа и остаточной рыночной стоимости при массовой оценке

В параграфах 5.2 и 5.3 мы рассказали о методах оценки пол­ной стоимости замещения или воспроизводства. На практике ча­ще всего стоит задача определить остаточную (с учетом износа) рыночную стоимость. Для этого нужно определить не только полную стоимость, но еще и степень износа.

Остаточная рыночная стоимость рассчитывается следующим образом:

100

Где5п — полная стоимость замещения или воспроизводства; Кт — Показатель износа, в процентах.

При массовой оценке определяют главным образом физичес­кий износ, поскольку для большинства машин и оборудования он выступает превалирующим. Принято считать, что уточнения на размер морального (функционального) и внешнего (экономи -

Ческого) износа несущественны и принципиально не влияют на итоговый результат оценки. Они также неоправданны, так как сопряжены с большим объемом дополнительной работы, что в условиях массовой оценки является важным фактором.

К сожалению, расчет величины износа до сих пор остается слабым местом и источником больших ошибок в практике оцен­ки машин и оборудования, несмотря на большое количество ме­тодов, описанных в литературе.

В условиях массовой оценки определение износа также носит приближенный характер. Среди известных методов отметим два: метод нормативного срока службы и метод факторной модели из­носа.

Метод нормативного срока службы Использует следующую простую формулу для определения показателя физического из­носа:

Где Тхр — Хронологический возраст объекта оценки, лет; Тсл — нормативный срок службы объекта оценки, лет.

Система ПИК «СтОФ» предлагает три варианта реализации данного метода, различающиеся способом задания нормативно­го срока службы. Это методы:

• ЕНАО-линейный, При котором нормативный срок службы
рассчитывается по годовым нормам амортизационных отчисле­
ний. Эти нормы находятся с помощью ключа по шифру ЕНАО,
заданному для каждого объекта в списке. Использование норм
ЕНАО имеет определенный смысл, так как в годы, когда эти нор­
мы разрабатывались, руководствовались пониманием амортиза­
ции как механизма экономической компенсации процесса изно­
са. Известно, что в настоящее время амортизация понимается
экономистами по-другому;

• ЕНАО-ГКС Отличается тем, что используемые в расчете нор­мативные сроки службы, получаемые через шифры ЕНАО, скор­ректированы с помощью коэффициентов, разработанных специ­алистами НИИ статистики по результатам специальных статис­тических исследований;

• ГКСПрименяет нормативные сроки службы, полученные по экспериментальным данным специалистов Росстата, а показа­тель износа определяется в соответствии с разработанной по экс -

И

Периментальным данным зависимостью. Более подробно сущ­ность этого метода изложена в п. 2.4.

Для расчета показателя износа в программной системе ПИК «СтОФ» привлекаются следующие данные: код ОКОФ, шифр ЕНАО и дата ввода объекта в эксплуатацию (постановки на учет).

Ранее при расчете полной стоимости были использованы данные о дате действия балансовой стоимости, теперь для расче­та показателя износа нужно ввести данные о дате ввода. Поступа­ют следующим образом. В таблице списка в MS Excel выделяют столбец «Дата ввода» и заносят ее в буфер обмена нажатием кнопки Копировать.

В Главном окне ПИК «СтОФ» выделяют столбец «Дата ввода» и нажимают кнопку Вставить На панели инструментов. Выделяют ячейки столбца «Физический износ». Расчет физического износа производится при нажатии кнопки Расчет физического износа Па­нели инструментов или посредством меню Сервис -> Рассчитать физический износ. При этом открывается диалоговое окно Расчет физического износа, В котором необходимо: выбрать один из трех методов расчета износа (ЕНАО-линейный, ЕНАО-ГКС, ГКС), указать дату, на которую нужно рассчитать износ (в нашем при­мере это дата оценки 01.01.05), задать диапазон строк проекта, для которых следует рассчитать износ (в нашем случае Выделен­Ные строки). Нажимают кнопку Рассчитать И в столбце «Физичес­кий износ» получают результаты расчета.

Целесообразно расчет показателя физического износа повто­рить несколько раз, используя поочередно три указанных метода, и затем выбрать приемлемый. Так, в нашем примере остановим­ся на методе ГКС, так как методы ЕНАО-линейный и ЕНАО-ГКС несколько завышают значения износа.

Затем приступают к расчету остаточной рыночной стоимости. Для этого в главном окне ПИК «СтОФ» выделяют столбец «Сто­имость с учетом физического износа» и нажимают кнопку Расчет Стоимости с учетом физического износа Панели инструментов или с помощью меню Сервис -> Расчет стоимости с учетом физическо­Го износа. При этом открывается диалоговое окно Расчет стои­Мости с учетом физического износа. В Этом окне задают диапазон строк Выделенные строки И выбирают полную стоимость, на базе которой рассчитывается остаточная стоимость. Поскольку итого­вая величина полной стоимости на дату оценки находится в столбце «Рыночная стоимость нового аналога», то выбирают

Именно этот вид стоимости в предлагаемом перечне. Здесь очень важно, чтобы и физический износ, и полная стоимость были взя­ты на одну дату, в данном случае на дату оценки. Если эти даты расходятся, то в строках столбца «Стоимость с учетом физическо­го износа» появится слово «Ошибка». Нажимают кнопку Рассчи­тать И получают результаты расчета в столбце «Стоимость с уче­том физического износа».

Далее транспонируют полученные результаты из главного ок­на ПИК «СтОФ» в таблицу списка в MS Excel, для чего в этом ок­не выделяют столбцы «Физический износ» и «Стоимость с уче­том физического износа», затем вводят их в обменный буфер на­жатием кнопки Копировать. Открывают таблицу списка в MS Excel, дополняют ее двумя столбцами «Показатель физического износа в процентах» и «Остаточная рыночная стоимость на (ука­зывают дату оценки)» и вводят в эти столбцы данные из буфера обмена.

Итоговые результаты массовой оценки по списку объектов, полученные описанным способом с применением ПИК «СтОФ», показаны в качестве примера в табл. 5.3.

Метод факторной модели износа Основывается на том, что степень износа каждого конкретного объекта оценки определяет­ся ограниченным кругом факторов, которые нужно зафиксиро­вать и учесть при оценке, независимо от размера списка. Ведь да­же условия массовой оценки не освобождают оценщика от обя­занности провести внешний осмотр объектов.

В описанном выше методе нормативного срока службы зало­жена та идея, что износ машин и оборудования с возрастом раз­вивается монотонно (по линейной или нелинейной форме), от нулевого значения в начале срока службы до 100% в его конце. В действительности такой монотонной динамики нет и связано это прежде всего с тем, что машины и оборудование подвергаются капитальным ремонтам, оказывающим непосредственное влия­ние на стоимость.

Под влиянием таких периодически проводимых ремонтов кривая показателя физического износа приобретает пилообраз­ный вид. Физический износ машины достигает высокого уровня в канун очередного капитального ремонта, а сразу после него рез­ко снижается. Пилообразная кривая динамики показателя физи­ческого износа машины, которая за время своей эксплуатации подвергается двум капитальным ремонтам, показана на рис. 5.4.

Таблица 5.3

Продолжение

100%

Рис. 5.4. Динамика показателя физического износа машины

В момент времени Tj и Т2 были проведены первый и второй капитальные ремонты соответственно. В момент времени Т3 ма­шина достигла предельного состояния и снята с учета для утили­зации. Срок службы машины разделяется на три ремонтных цик­ла: нулевой, первый и второй. Точка 1 характеризует начальный износ. Точки 2 и 4 характеризуют состояния объекта при предель­ном значении износа, когда дальнейшая эксплуатация неэффек­тивна или небезопасна и объект должен быть выведен в капи­тальный ремонт, а в точке 6 подлежит списанию. Точки 3 и 5 ука­зывают величину неустранимого износа, получаемого по оконча­нии первого и второго капитальных ремонтов соответственно. Это надо понимать так, что как бы тщательно и полно ни прово­дился ремонт, он не может полностью устранить износ. Причем неустранимый износ увеличивается с каждым последующим ка­питальным ремонтом.

Таким образом, в пределах каждого цикла показатель физи­ческого износа лежит в интервале от величины неустранимого износа, обеспечиваемом предшествующим капитальным ремон­том, до величины предельного износа в конце этого цикла.

Исходя из этих соображений можно записать выражение для коэффициента физического износа:

Положим, что в интервале от Кн N До Кпр долевой коэффици­ент D Имеет линейную обратно пропорциональную связь с балль­ной оценкой физического состояния машины, соответствующей 50-балльной шкале. Очень хорошее состояние отвечает условию D = 0 и оценке в 45 - 50 баллов, а плохое, т. е. предельное, состоя­ние характеризуется D = 1 и оценкой от 5 до 14 баллов. Тогда при-IU1 денное выше выражение для коэффициента физического изно-< .1 принимает вид: Киз= KI|JV+ (1,25 - 0,025хБ) х (Кпр - KH/V), где I) - балльная оценка физического состояния машины, назначае­мая экспертами по критериям, приведенным в табл. 5.4.

Табл И Ца 5.4

Шкала Для Назначения Балльной Оценки Физического Состояния объекта Оценки

Таким образом, во временном интервале после очередного капитального ремонта можно выделить два крайних состояния машины: 1) очень хорошее состояние (от 45 до 50 баллов), физи­ческий износ соответствует неустранимому износу; 2) плохое

Состояние (от 5 до 14 баллов), физический износ соответствует предельному износу.

Показатели неустранимого и предельного износа можно ус­тановить на основе анализа информации рынка подержанных машин.

Анализ ценовой информации показывает, что все они, даже не подвергавшиеся капитальному ремонту, содержат неустрани­мый износ, о наличии которого говорит тот факт, что продавае­мая на вторичном рынке почти новая, практически не эксплуати­ровавшаяся машина стоит меньше точно такой же новой, недав­но изготовленной на заводе.

Вначале определим возможный неустранимый износ на нуле­вом цикле жизни машины, т. е. до первого капитального ремонта. Для этого проанализируем цены вторичного рынка на подержан­ное оборудование, которое не подвергалось капитальному ре­монту и физическое состояние которого характеризуется как очень хорошее, т. е. оно, по сведениям продавца, практически не эксплуатировалось и прошло только предпродажную под­готовку.

В качестве примера была сформирована выборка металлооб­рабатывающих машин и станков, для которых в прайс-листах торгующих компаний указано «н/у», что означает, что машина не эксплуатировалась с момента ее выпуска. Показатель физическо­го износа для машин рассчитывался как отношение разности между ценой действительно новой точно такой же машины и це­ной, указанной в прайс-листе для подержанной машины, к цене новой машины. Оказалось, что коэффициент износа данной группы машин находится в диапазоне от 20 до 30%. Таким обра­зом, коэффициент начального износа для машин, ни разу не под­вергшихся капитальному ремонту, Кн 0 равен в среднем 25%.

Большинство подержанных машин, продаваемых на россий­ском рынке, - это машины, прошедшие первый капитальный ре­монт. Чтобы выяснить величину неустранимого износа для дан­ного вида машин, были сформированы четыре выборки по груп­пам: станки токарно-винторезные, станки сверлильные, станки фрезерные и ножницы листовые с наклонным ножом. Данные о ценах на это оборудование относились к началу 2003 г.

Ранее для указанных групп машин были разработаны фактор­но-стоимостные модели, позволяющие рассчитать их полную

Стоимость замещения (восстановительную стоимость). С по­мощью этих математических моделей для подержанных машин, попавших в выборку, были рассчитаны вероятные цены, соответ­ствующие условию состояния машин «как новые». Такой путь определения цен в состоянии «как новые» оказывается един­ственно возможным, поскольку многие модели выбранных ма­шин ныне уже не выпускаются.

Коэффициент неустранимого физического износа для каж­дой из них в выборке определялся как отношение разности меж­ду ценой «как новая» и ценой после капитального ремонта к це­не «как новая». Оказалось, что коэффициент неустранимого фи­зического износа для оборудования после первого капитального ремонта составляет в среднем 40 %.

Можно полагать, что этот коэффициент зависит во многом от того, каким по счету был последний капитальный ремонт у дан­ной машины.

Для тех машин, у которых номер последнего капитального ремонта не указан, его можно оценить с некоторым прибли­жением, взяв целую часть из отношения хронологического возраста машины к ее ремонтному циклу, выраженному в кален­дарных годах:

_хр_

Где Гхр - хронологический возраст машины в годах; 7цР — ремонтный цикл в календарных годах.

Квадратные скобки обозначают, что берется целое число из дроби.

Порядок расчета ремонтного цикла для разных групп техно­логического оборудования приведен в методическом материале по системе ППР1. Расчеты показывают, например, что для куз-нечно-прессовых машин ремонтный цикл при нормальных усло­виях эксплуатации и двухсменном режиме работы составляет в среднем 8 лет.

См.: Типовая система технического обслуживания и ремонта металло-и деревообрабатывающего оборудования. — М.: Машиностроение, 1988. — 672 с.

Обработка данных методом корреляционно-регрессионного анализа позволила получить следующее уравнение рефессии для зависимости коэффициента неустранимого физического износа от номера последнего капитального ремонта:

Где N— Номер последнего капитального ремонта.

Из полученного уравнения вытекает, что средние значения неустранимого физического износа у технологического металло­обрабатывающего оборудования составляют:

• до первого капитального ремонта — 25%;

• после первого капитального ремонта — 40 %;

• после второго капитального ремонта - 55 %.

Неустранимый износ после второго капитального ремонта до­вольно значителен (55%), поэтому последующее осуществление третьего капитального ремонта является уже неоправданным.

Чтобы оценить величину предельного износа, при достиже­нии которого возникает потребность в капитальном ремонте, был использован метод нормативной стоимости капитально­го ремонта, согласно которому стоимость машины до капиталь­ного ремонта равна его стоимости после капитального ремонта за вычетом нормативной стоимости самого капитального ре­монта.

Расчет проводился по выборке технологических машин, про­даваемых после первого капитального ремонта. Нормативная стоимость ремонта была взята из прайс-листа на ремонт оборудо­вания Торгового дома «Ремстанок», г. Тула. Рассчитанные цены машин до капитального ремонта сопоставлялись с ценами «как новая», исчисленными с помощью факторно-стоимостных моде­лей, и таким образом удалось рассчитать показатель предельного физического износа. Расчеты показали, что этот коэффициент равен в среднем 80%.

Если подставить полученные выражения для коэффициентов неустранимого и предельного износа в ранее выведенную форму­лу, то получим математическую модель для оценки физического износа:

Киз = 0,15 х N + 0,25 + (1,25 - 0,025 х Б) х (0,55 - 0,15 х N).

Таблица 5.5 Расчет физического Износа и остаточной стоимости объектов оценки методом Факторной Модели Износа

Продолжение

Как видно, исходными данными для учета фактора физичес­кого износа в предлагаемой модели служат два показателя: балль­ная оценка физического состояния по шкале, приведенной в табл. 5.4, и порядковый номер последнего капитального ремонта, которому подверглась оцениваемая машина. Если машина не подвергалась капитальному ремонту, то N = 0.

Окончательная модель для расчета остаточной (с учетом из­носа) рыночной стоимости имеет вид

^ос e Sn Х [ - 0,15 х N- 0,25 - (1,25 - 0,025 х Б) х х (0,55- 0,15 хЛО].

Покажем применение данного метода на примере. В табл. 5.5 приведен фрагмент списка объектов оценки. Все расчеты выпол­нены средствами MS Excel на основе данных предварительной экспертизы физического состояния объектов и с использованием приведенной выше формулы.

Хронологический возраст Тхр рассчитывался с применением функции ДАТАЗНАЧ следующим образом: Тхр = (ДАТАЗНАЧ (дата оценки) - ДАТАЗНАЧ (дата ввода))/365.

Метод факторной модели износа опирается на результаты внешнего осмотра объектов оценки и самого общего освидетель­ствования их физического состояния. Достоинством этого мето­да является то, что «реперные» точки в моменты крайних состоя­ний (при поступлении на капитальный ремонт и при выходе из него) зафиксированы по реакции вторичного рынка машин и оборудования.

В дальнейшем необходимо уточнить отдельные параметры факторной модели износа применительно к разным видам ма­шин и оборудования.