После заключения договора об оценке возникает необходимость в разработке подробного рабочего плана проведения оценочных и других сопутствующих работ, в котором отражаются этапы и прдэтапы, сроки их выполнения, привлекаемые соисполнители, моменты согласования промежуточных результатов с заказчиком. Насыщенность рабочего плана работами зависш 01 масштабности и трудоемкости всего комплекса работ, срока представления отчета, согласованного с заказчиком, количества соисполнителей и степени их занятости в данных работах, удаленности предприятия-заказчика от местоположения оценочном компании, места данного комплекса работ (ранг) в портфеле заказов оценочной компании.

Рабочий план может быть составлен в виде ленточного плана-графика, привязанного к календарю, либо в виде сетевого графика. Назначение рабочего плана в том, чтобы избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить время. Рабочий план позволяет также представить объем предстоящих работ, рационально распределить работы между всеми участниками и составить смету расходов на выполнение работ.

Заказ на оценку представляет собой Оценочный Проект Как совокупность взаимосвязанных оценочных, аналитических, информационных и консалтинговых работ (операций), нацеленных на получение конечного результата оценки. Взаимное согласование этих операций по времени исполнения достигается с помощью рабочего плана.

Зачастую требуются дополнительные специальные работы, такие как маркетинговые исследования рынка по определенному сектору, ведение базы данных, оценка реального физического состояния объектов, инвестиционный анализ, разработка прогнозов по динамике отдельных показателей и т. п. Такие работы должны найти отражение в плане, а для их выполнения могут быть привлечены соответствующие специалисты-эксперты.

Рабочий план для каждого конкретного проекта свой, однако можно отметить типовой состав этапов, отражающий единую последовательность работ и процедур по оценке. Среди типовых этапов отметим следующие: 1) сбор и анализ информации; 2) выбор методов оценки стоимости на основе трех подходов; 3) выполнение расчетов; 4) проверка и анализ результатов; 5) составление и представление отчета об оценке.

В качестве примера в табл. 1.1 приведен рабочий план оценочных работ, составленный в одной из оценочных компаний.

Рассмотрим содержание основных этапов оценочных работ. )Тап 1. Сбор И Анализ Информации. В начале работы необходимо сочиним. и>< i. iioMiio полный перечень требуемых данных.

Таблица 1.1
Рабочий план (пример)
оценочных работ по договору №________ , заказчик ОАО «Машзавод»

2-1402

Продолжение

Примечание. Общая продолжительность оценочного проекта — 28 рабочих дней. Срок представления отчета об оценке заказчику — 10 ноября 2004 г.

Исходную информацию классифицируют по ее содержанию, виду представления и тем областям, откуда она поступает.

Прежде всего информация подразделяется на внутреннюю и внешнюю. Внутренняя Информация Непосредственно касается оцениваемых объектов и собирается на предприятии, где они расположены; Внешняя Информация Поступает из внешних источников и характеризует цены на товарном рынке, информацию о конкурирующих компаниях, действующие нормы правовых отношений, классификаторы на оцениваемые объекты, стандарты и методики оценки, информацию о машинном парке аналогичных предприятий и т. п.

Внутреннюю информацию группируют по оцениваемым объектам, например данные о технологическом оборудовании, вспомогательном оборудовании, транспортных средствах, хозяйственном инвентаре, офисном оборудовании и т. п. При этом подбирают документы (описания, паспорта, титулы, планировки, схемы и др.), в которых содержатся сведения об объектах, а также подготавливают специальные таблицы, куда затем заносят интересующие показатели и характеристики этих объектов. В практике оценки получило распространение фотографирование отдельных объектов оценки и помещение фотографий в отчет об оценке. Это помогает строгой идентификации оцениваемых объектов.

Отдельно рассматривается информация о правовых вопросах функционирования имущества, об управляющей системе, о нематериальных активах, о результатах хозяйственной деятельности предприятия. Для сбора некоторых видов информации составляют специальные опросные листы, которые должны заполнить владеющие ею специалисты.

Оценщик должен быть уверен в достоверности получаемой информации, подвергать проверке любую информацию и даже ту, которую ему предоставляет заказчик, поскольку тот заинтересован в получаемых результатах.

Работу по оценке может выполнять как один оценщик, так и группа лиц во главе с опытным оценщиком. При групповой организации каждый специалист имеет свое направление работы и подбирает нужную ему информацию.

Внешняя информация группируется по таким разделам, как: машины-аналоги; региональный и страновой рынок машин и оборудования; данные о ценах на машины-аналоги; индексы цен на определенные товары; индексы курса рубля по отношению к доллару США и евро; данные о банковских процентных ставках; данные о ставках арендной платы в рассматриваемом регионе; налоговые ставки и т. п.

Если внутреннюю информацию собирают непосредственно на предприятии, то источники внешней информации весьма многообразны. Эту информацию можно почерпнуть из общих и специальных публикаций, включая газеты, экономические и финансовые журналы и бюллетени, прайс-листы и каталоги предприятий-производителей и т. п. Может привлекаться информация от заводов-изготовителей, ремонтных заводов и дилерских компаний. Внешняя информация особенно нуждается в проверке на достоверность и в систематизации.

Для подтверждения ценовой информации целесообразно подготовить копии прайс-листов, счетов, контрактов и других документов, которые оценщик мог бы представить при возникновении вопросов по отчету у налоговых и других контролирующих органов.

В результате анализа и предварительной обработки информацию упорядочивают, классифицируют и кодируют. Объемные массивы рыночной информации накапливают в специальных файлах, где она структурирована для быстрого поиска. Только некоторые данные имеют частный характер и могут непосредственно прилагаться к исследуемому объекту, остальные сортируют и кодируют для последующего использования в практике оценки. Использование компьютеров для сбора, хранения и обработки данных является современным способом работы оценщиков имущества.

Этап 2. Выбор Метода Оценки Стоимости. Для решения поставленной задачи оценщик обязан применять как минимум три метода, опирающиеся на затратный, сравнительный и доходный подходы. У каждого подхода есть свои достоинства и недостатки. Если какой-либо из подходов невозможно реализовать, то в отчете необходимо дать соответствующие объяснения.

В ходе работы может возникнуть необходимость разработать особую методику расчета, отвечающую особенностям решаемой задачи и комбинирующую различные подходы и методы.

Этап 3. Выполнение Расчетов. Обычно расчеты выполняют в специальных таблицах, что позволяет наглядно видеть расчетный алгоритм и контролировать промежуточные и окончательные результаты. Применение компьютеров освобождает оценщика от рутинной работы, снижает вероятность ошибок и позволяет рассмотреть многие варианты.

Этап 4. Проверка И Анализ Результатов. Полученные результаты подвергают проверке и анализу с точки зрения их реальности. Могут применяться логические рассуждения, прикидки и сопоставления. Проверяют правомерность внесенных допущений и упрощений.

Сопоставляют значения стоимости, полученные разными методами. Определяют итоговое значение стоимости, при этом могут выбирать наиболее достоверное из нескольких значений либо рассчитывать среднее или средневзвешенное значение.

Этап 5. Составление Отчета Об Оценке. По договоренности с заказчиком отчет об оценке может быть составлен в краткой либо в подробной форме. Однако во всех случаях он должен содержать обязательный набор сведений, определенный требованиями Закона об оценочной деятельности и Стандартами оценки. Требования к качеству и содержанию отчета об оценке более подробно изложены в главе 7.

Независимо от договоренности с заказчиком отчет следует составлять достаточно подробно, все расчеты сопровождать комментариями, а используемые данные - ссылками на источники. При этом надо иметь в виду, что не исключен такой случай, когда по истечении некоторого времени после сдачи отчета у заказчика или третьих лиц (например, налоговой службы) могут возникнуть вопросы и даже сомнения в правильности оценки. Чем подробнее составлен отчет, тем легче оценщику восстановить в памяти проделанные ранее операции по оценке и обосновать полученные результаты. По этим соображениям оценщик должен сохранять отчет и связанные с ним материалы в своем архиве не менее 3 лет.

При составлении рабочего плана решается вопрос о том, какие работы зависят от результатов предшествующих работ и, следовательно, выполняются последовательно, а какие работы можно выполнять параллельно, сокращая тем самым общий срок выполнения оценочного проекта. Общая продолжительность его выполнения получается суммированием длительности отдельных, последовательно выполняемых этапов (работ).

Продолжительность этапа оценочного проекта может быть определена либо экспертно, либо расчетно на основе предварительных оценок трудоемкости работ.

При экспертном определении продолжительности этапов оценочных работ ответственный исполнитель-оценщик, используя накопленный опыт по проведению подобных проектов оценки в прошлом, назначает две оценки продолжительности этапа: минимальную (оптимистическую) /min и максимальную (пессимистическую) /тах. Ожидаемая вероятная продолжительность этапа рассчитывается с помощью формулы:

Расчетный подход заключается в том, что сначала определяется трудоемкость этапа оценочных работ с помощью соответствующих нормативов, а затем рассчитывается продолжительность каждого этапа в рабочих днях по формуле:

Где Т— Трудоемкость этапа оценочных работ, чел.-ч; /рд — продолжительность рабочего дня с учетом обоснованных перерывов

В работе, ч; N/ — количество исполнителей (соисполнителей) /-го вида (основных,

Вспомогательных, технических), человек; А'з, — коэффициент занятости исполнителей (соисполнителей) /-го вида в

Выполнении оценочного проекта.

Если суммарная продолжительность этапов не укладывается в согласованные с заказчиком сроки, то проводят оптимизацию рабочего плана, идя на сокращение продолжительности отдельных этапов путем применения более совершенных технологий и привлечения дополнительных рабочих сил на отдельных работах, а также путем организации параллельного выполнения отдельных работ.