Если в вашей голове хоть однажды возник­ла мысль: «Я хочу иметь свой собственный дом!» — все, это значит, что такая мысль все чаще будет занимать вас, вы будете снова и снова возвращаться к ней, пока не достигне­те желаемого. А ведь зачастую хочется иметь именно свой дом, отвечающий индивидуаль­ным представлениям о комфорте и уюте, та­кой, который, как только возник, превратил все другие в жалкое подобие дома мечты. В таком случае выход только один — строить самим и не обязательно своими руками, хотя и этот вариант вполне возможен.

Собственный дом подразумевает как мини­мум две вещи: наличие земельного участка и наличие проекта дома. Начать предлагаю с решения вопроса о приобретении земель­ного участка, да такого, на котором разре­шено дальнейшее строительство.

При выборе участка для нас принципиальными, как правило, яв­ляются два вопроса: стоимость земли и местность. Каждому пред­ставляется дом, расположенный в живописном месте с водоемом и лесом неподалеку, но оснащенном в то же время всеми благами и достижениями цивилизации. Вот и попытаемся совместить два взаимоисключающих на первый взгляд желания.

Для начала попробуйте ответить себе на следующие вопросы:

4 Каких размеров должен быть участок?

ПРИМЕЧАНИЕ

Н-Л При выборе участка лучше исходить из следующей про - порции: отношение общей площади дома к площади участ - ка как один к десяти. Ну и, конечно же, следует учитывать ваши пожелания относительно других построек на участке.

Естественно, что право выбора всегда останется за вами, но если эту пропорцию слишком грубо нарушать, то о вы­сокой ликвидности будущей недвижимости речь уже вести не стоит. Для принятия обоснованного решения советуем определиться со своими индивидуальными потребностями и предпочтениями, а также учесть рад важных и обязатель­ных к выполнению норм по строительству. Этим вопросам посвящен отдельный раздел книги.

* Будет ли расположен дом в черте города, пригороде или на достаточно далеком расстоянии от постоянного места жи­тельства?

* Если это будет загородный дом, то хотите ли вы иметь по со­седству населенный пункт или ваш вариант — полная тишина и уединение?

Помните, что для комфортной жизни и строительства в принципе по участку должны проходить коммуникации или их проведение хотя бы должно быть в планах на ближайшее время. Иначе при­дется решать такие вопросы: «А куда строители воткнут шнур от той же дрели? А газ, электричество? А подъездные пути?»

Если ваш выбор — это строительство загородного дома, нахо­дящегося далеко от крупных населенных пунктов, то вы не столкне­тесь с большим количеством препятствий. Если же строительство планируется в пригороде или в черте города, то придется изрядно потрудиться над сбором необходимых согласовательных и разре­шительных документов.

Например, местные органы архитектурного надзора могут уста­навливать ограничения по площади постройки и этажности. Но выход из ситуации есть всегда. Так, в Ленинградской области на отдельных территориях не допускается возведение домов, если площадь застройки превышает 25 % от площади участка. Но ведь можно построить двухэтажный дом, да еще и мансардный этаж сделать жилым.

Приобрести земельный участок можно на первичном и вторич­ном рынках недвижимости. В зависимости от того, где будет совершена покупка, различны порядок и условия приобретения и оформления участка земли в собственность.

Рассмотрим сначала вариант приобретения земельного участка на первичном рынке недвижимости. Участок в данном случае может быть предоставлен администрацией муниципального образования. Выбрав подходящий участок, вы должны отпра­вить официальное ходатайство в местную администрацию. В ходатайстве следует описать ориентировочный размер и ме­стоположение участка, цель его приобретения и правовой статус на момент покупки (наследство, собственность, аренда и т. д.). Далее местная администрация рассматривает ходатайство и вы­носит решение.

Вам могут отказать, если на данной территории нет свободных земельных участков или, например, запрещено использование этих земель в указанных в ходатайстве целях.

После того как вынесено положительное решение, вы должны зарегистрировать ваши права на участок в филиалах областной регистрационной палаты (обычно они расположены в здании местной администрации). Процедура включает получение по­становления главы местной администрации, подписание дого­вора купли-продажи, оформление других первоначальных право­устанавливающих документов. Затем вам выдается свидетельство права собственности на землю. Следующий шаг — это проведение межевания участка с помощью землеустроителей-геодезистов из органов Федеральной кадастровой службы.

Если ваш вариант — это покупка участка на вторичном рынке, то предложения о продаже можно найти, обратившись к профессио­нальным риелторам или используя СМИ, Интернет и т. п.

Самое главное, на наш взгляд, в такой ситуации — это быть юри­дически подкованным. Обязательно необходимо проверить и под­твердить юридическое обоснование перехода права собственности, правильность составления и действительность всех документов по сделке, и в первую очередь правоустанавливающих документов на участок, и только после этого приступать к оформлению сделки. В любом случае во избежание мошенничества лучше прибегнуть к помощи профессиональных юристов.

На поиски земельного участка уйдет немало времени: вам при­дется переговорить со множеством риелторов либо заплатить за то, чтобы вам искали подходящий участок те же риелторы, но «играющие» уже на вашей стороне.

Вы столкнетесь с тем, что большинство компаний не занимается продажей участков размером менее одного гектара. При этом не стоит надеяться найти людей, которые согласились бы купить гектар в складчину и поделить его между собой. Такая затея не увенчается успехом. Законным владельцем всего участка будет являться только тот, на кого он оформлен. Вряд ли найдется много желающих купить участок, не зафиксировав это доку­ментально; кроме того, оформление подобной сделки займет очень много времени (в среднем не меньше одного года, и то, если повезет).

^ ПРИМЕЧАНИЕ

1 гектар (га) равен площади квадрата со стороной 100 м. На - именование «гектар» образовано добавлением приставки «гекто» к наименованию единицы площади «ар». А любимая _ J народом «сотка» — это «ар», квадрат со стороной 10 м.

Можно обратиться к частным объявлениям и предложениям фирм. Информацию, полученную в процессе их изучения, хорошо бы заносить в отдельную таблицу. Такое представление инфор­мации сделает ее более наглядной, и выбор подходящего для вас варианта станет значительно проще.

Кроме этого, можно связаться с отделом по продаже участков при администрации района, в котором вы хотите приобрести землю. Лучше, конечно, съездить и узнать все на месте, а не по телефону. Возможно, придется даже отстоять в очереди к заветной двери, однако и это время можно потратить с умом.

В этой очереди сидят ваши единомышленники, так же как и вы, озабоченные вопросом приобретения земли. Поговорите с ними, обсудите давно мучившие вас вопросы. Картина может существенно проясниться, многое можно узнать и о прокладке коммуникаций, и о водоснабжении участка, и о том, какой за­бор лучше. Кроме ответов на интересующие вас вопросы в ад­министрации района можно узнать и адреса местных частных риелторов.

Общение с риелторами. Прежде всего изложите ваши пред­ставления об идеальном участке. Вам предложат множество вариантов, очень похожих на то, что вы хотите. Однако не оболь­щайтесь: в действительности все может оказаться совсем не так, как это описывают агенты по продаже недвижимости. С другой стороны, такая у них работа, так что обижаться на них за излиш­нее приукрашивание мест не стоит. Говорят они обыкновенно много и очень живописно. В реальности же речка может оказаться шириной в метр, а пруд напомнит большую воронку от бомбы, заполненную водой странного коричневого цвета. Кроме того, ваш будущий участок в настоящем может служить пастбищем. И если с пастухом еще можно как-то договориться, то с коровами это будет сделать сложнее. Поэтому пока не появится забор, будьте готовы к такому соседству.

И торгуйтесь. В большинстве случаев риелторы завышают цену, и «скинуть» от двадцати до ста условных единиц с каждой сотки земли — вполне выполнимая задача. А еще не давайте ответ сра­зу. Поездите, посмотрите, поговорите с соседями, рассмотрите предложения других риелторов. Как правило, на вопрос о воз­можности подумать вы получите такой ответ: «Покупатели звонят каждый день, и если вы сейчас не дадите согласия на покупку, то я оставляю за собой право показывать "землю" всем, кого она за­интересует». Однако о некотором сроке «попридержать» участок всегда можно договориться.

Перед совершением сделки убедитесь, что общаетесь с честным продавцом, ведь его главная задача — это скорее продать участок. Задумайтесь, если продавец отказывается предоставить докумен­ты, касающиеся предыдущих сделок, настойчиво просит внести залог и принять решение о покупке незамедлительно. Будьте внимательны!

Убедитесь, что предлагаемый участок не находится на терри­тории водоохранных зон, санитарно-защитных полос и зон, не относится к сельскохозяйственным угодьям и пригоден под застройку.

После вашего согласия на покупку риелтор должен предоставить вам паспорт земельного участка. А дальше существует два пути. Первый — это самостоятельное оформление сделки. Второй путь: вы оформляете у нотариуса доверенность на имя риелтора, и за сумму от 300 до 500 условных единиц он займется всеми вопро­сами по сделке. Оформление доверенности занимает, если нет очереди, минут пятнадцать.

Более подробно о нюансах и особенностях приобретения земли, оформления сделок купли-продажи, порядка предоставления земельных участков и о прочих юридических аспектах можно узнать из Земельного кодекса Российской Федерации. Однако о некоторых вещах мы поговорим и в этой книге.

Межевание участка. До совершения сделки по приобретению земельного участка поинтересуйтесь, определено ли должным образом правовое положение участка. Это означает, что необходи­мо выяснить, проходил ли участок процедуру межевания, то есть были ли определены территориальные границы земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации). Меже­вание осуществляется на основании документов, выдаваемых собственнику земельного участка государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Только земельный участок, прошедший процедуру межевания, становится объектом земельных отношений.

Как получить документ с описанием границ участка? Для этого заключается договор о проведении межевания с землеустроитель­ной компанией, которая имеет соответствующую государственную лицензию. При заключении договора также предоставляются свиде­тельство о праве собственности на землю и все исходные данные о зе­мельном участке, которые содержатся в кадастровой палате. Затем землеустроительная компания проводит работы по определению границ на местности, в присутствии владельца участка встречается со всеми соседями и согласовывает границы между участками.

Если процедура отмежевания участка не будет проведена долж­ным образом, то границы участка моїут быть оспорены.

Перед приобретением земли не забудьте проверить, стоит ли уча­сток на учете в местном кадастровом органе, иначе с регистрацией участка могут возникнуть сложности.

На стоимость и спрос на участки влияет множество факторов. Вот лишь некоторые из них.

* Тип грунта и уровень залегания грунтовых вод на участке.

Для проектирования дома и выбора типа фундамента не­обходимо определение типа грунта и глубины залегания грунтовых вод. Проводят такие исследования и выдают заключение геологической экспертизы специальные орга­низации. О порядке и процедуре этих исследований читайте в разделе «Грунты, подземные воды, глубина промерзания» главы 4. Сразу надо сказать, что грунтов, которые совершен­но непригодны для строительства, крайне мало. Грамотный архитектор всегда сможет предложить набор технических решений, которые позволят нейтрализовать неблагопри­ятное воздействие грунтов и построить дом по выбранному вами проекту на понравившемся участке. Иногда, правда, для этого потребуются дополнительные финансовые затра­ты. Ваша задача — произвести все необходимые изыскания и прислушаться к рекомендациям, которые вам дадут ар­хитекторы.

Слишком высокий уровень залегания грунтовых вод на участке ведет к тому, что в период паводков участок может быть подвержен затоплению. Погреб, подземный гараж или подвал — не лучший выбор в такой ситуации. Можно, конечно, провести основательную гидроизоляцию дома и построить сложную дренажную систему, однако стоит это немало.

Для того чтобы быстро проверить, насколько глубоко за­легают грунтовые воды, с помощью обыкновенной лопаты выкопайте несколько неглубоких скважин на территории участка, который собираетесь покупать (достаточно хотя бы 60-70 см глубиной). Если через час в углублениях соберется вода, уровень грунтовых вод на участке высок. Кроме того,

Узнайте у жителей, не затапливаются ли местные земли во время периодов весенних паводков и осенних дождей.

* Наличие или отсутствие на участке воды и коммуникаций.

Вода может поступать от коллективного (городской, сельский водопровод, кооперативные артезианские скважины) или ин­дивидуального источников (колодец, скважина). Убедительно просим вас заранее узнать о том, как обстоит дело с водой на практике. Если глубина залегания водоносного горизонта больше, придется бурить скважину глубиной 6о-8о м и день­ги, сэкономленные при приобретении участка, пойдут на бурение и оборудование глубокой скважины.

Нельзя забывать и о том, что не всякая вода пригодна для дальнейшего бытового использования. Узнайте у соседей или местных органов управления о качестве воды и заключении санэпидемстанции на предмет содержания бактериологиче­ских и химических примесей в воде. Чем ближе существующие скважины к вашему участку, тем с большей вероятностью можно утверждать, что ваши подземные воды аналогичного качества и объема.

Не следует упускать из виду возможность создания в доме современной канализационной системы. Если есть ком­мунальные канализационные сети, то нужно будет только получить разрешение на сброс определенного объема сто­ков — и вопрос решен. Если же поселковых коммуникаций нет, то придется задуматься о локальных системах канали­зации. А организация надежного септика — дополнительная статья расходов.

* Электроснабжение участка и будущего дома.

Поинтересуйтесь, где находится ближайшая подстанция и сколько в местной администрации принято выделять на каждый дом киловатт энергии. По существующим нор­мам на один дом выделяется не более 9,6 кВт, в то время как коттедж площадью 200—300 м2 потребляет в среднем 20-30 кВт. Решить этот вопрос в будущем у вас есть воз­можность двумя путями. Либо «выбить» дополнитель­ную мощность, либо приобретать собственную подстан­цию, альтернативные источники энергии, оптимизировать электропотребление дома. Доступность электроэнергии в необходимых количествах также поможет решить вопрос с электроотоплением дома. Поэтому если возможности получить дополнительную мощность у вас не будет, сразу стоит задуматься об альтернативах.

4 Газоснабжение участка и будущего дома.

Подключение к местной системе газоснабжения — отличный вариант. Газовый котел достаточно быстро окупает себя и од­новременно решает вопрос аварийного или дополнительного электроснабжения дома.

* Рельеф участка.

Участок может быть расположен на ровной местности, а может быть наклонным, причем с большим углом наклона. Наклон­ный рельеф местности существенно усложняет и удорожает строительство. С другой стороны, это уникальная возмож­ность создать оригинальный дом с необычной внутренней планировкой и выразительной архитектурой. Определитесь с тем, какой из вариантов ваш, и заранее скажите об этом риелтору.

* Живописность окрестностей и месторасположение относи­тельно леса и водоема.

^ ПРИМЕЧАНИЕ

Если на вашем земельном участке расположен лес, не спе - Jb^J шите радоваться. Прежде всего ознакомьтесь с архитек-

( турным планом участка. Если на нем леса нет, то и разре-

_____ J шения на его вырубку получать не нужно (ситуация, когда

На архитектурном плане может не оказаться существующе­го в реальности леса, может быть, например, когда участку присваивали кадастровый номер, алее был еще порослью). Если же лес обозначен, то при необходимости его вырубки нужно будет получать специальное разрешение.

* Затененность участка и будущего дома соседними домами и деревьями.

* Экологическая обстановка в районе.

* Возможность телефонизации дома.

* Централизованный вывоз мусора, доставка почты.

* Муниципальное обслуживание дорог.

* Доступность больницы, магазинов, почты, пляжей и спорт­площадок.

* Наличие трассы, по которой можно доехать до «райского уголка», степень ее загруженности, количество полос для движения.

Выбирайте то, что подходит именно вам, не только по цене, а по совокупности всех параметров. Ищите — и вы обязательно най­дете только ваш «райский уголок земли». Я искренне желаю вам успехов, а сейчас двигаемся дальше.