С. РУЖИНСКИЙ А. ПОРТИК А. САВИНЫХ

В масштабах цивилизации жизненный цикл зданий весьма незначителен. Но в масштабах существования одного поколения людей он, фактически, равен жизни одного человека.

Человечество давно научилось строить, даже не на века, - на тысячелетия. Но в этом нет особой нужды - со сменой поколений происходит и смена куль­турных ценностей. Соответственно, все построенное предками рано или позд­но, но всегда, морально устаревает.

У каждого нового поколения - свои критерии комфортности жилища, в соответствии с которыми и ведется строительство. Поэтому при строитель­стве дома, как правило, определяетсясрок его эксплуатации, который соизме­рим со сроком жизни одного поколения, и очень редко превышает его. Жилье - это расходный материал человеческой цивилизации. Глупо и расточительно делать его «вечным».

Современные дома буквально напичканы различными инженерными си­стемами, которые устаревают по мере развития науки и техники. Поэтому име­ет смысл разбить жизненный период жилого здания на несколько циклов, по 20-25 лет, и приурочить к ним плановые реконструкции, в ходе которых осу­ществлять также плановую модернизацию инженерных систем. Разумеется, та­кие инженерные системы (в первую очередь, отопление, водоснабжение, кана­лизация и т. д.) должны быть рассчитаны именно на такой период службы, и не более. А период эксплуатации всего здания должен быть кратным количеству плановых реконструкций и ремонтов.

Поэтому по прошествии первого периода (период т. н. «гарантированного ресурса») предусматривается плановый капитальный ремонт здания с полной или частичной заменой всех его инженерных коммуникаций и устранением прочих дефектов строительства и эксплуатации.

По окончанию второго периода происходит полная амортизация стоимости здания, и нужно принимать решение о его дальнейшей судьбе. Для массового жилья, при проектировании которого изначально подразумевался сравнитель­но небольшой эксплуатационный ресурс, наиболее экономически оправданное решение - снос и постройка нового.

Начиная с послевоенного периода, и по сей день структура строительства в СССР и на постсоветском пространстве отличалась массовостью и унифици­рованностью проектных решений. Три четверти объемов построенного за это время массового жилья - это полносборное железобетонное крупнопанельное домостроение с квартирами по социальному стандарту, оборудованными цен­трализованными системами тепло-, водо-, электро - и газоснабжения, канализа­ции, вентиляции и лифтовым хозяйством.

Массовое строительство в послевоенный период было обусловлено рядом задач, последовательно решаемых руководством СССР, и являвшихся объектив­ной реальностью вхождения страны в высокоразвитое мировое индустриальное сообщество. Массовое строительство наиболее экономично в случае наиболее полной индустриализации всего строительного цикла. Поэтому в свое время в СССР процветал именно такой подход к строительству жилья. Основным стандартом вновь возводимого жилья стали многоэтажные дома массовых се­рий, реализующих крупноблочные и крупнопанельные инженерные решения.

Такие проекты технологически базировались на заводском изготовлении крупных строительных элементов (панелей, блоков) высокой степени готовно­сти, с последующим монтажом на строительных объектах, предусматривающие минимизацию любых операций построечного исполнения. Максимум трудо­затрат приходилось непосредственно на заводской цикл, благодаря чему стала возможна наиболее полная механизация и автоматизация всех необходимых технологических переделов и операций.

Стремление к максимально возможной интенсификации производства вынуждало сужать номенклатуру базовых изделий, выпускаемых домострои­тельными комбинатами, до уровня обеспечения строго ограниченных типовых архитектурно-планировочных решений. За очень короткий промежуток време­ни множество городов было построено по типовым серийным проектам. Они подвергались лишь незначительным модификациям с учетом местных природ­но-климатических зон и сейсмических показателей.

Нормативы на жилые здания несколько раз изменялись в сторону роста пло­щадей и улучшения планировки квартир. Соответственно, вводились в действие и новые серии типовых проектов - всего сменилось четыре их поколения:

• «сталинки» - постройки, созданные до 1956 г.;

• «хрущевки» - 1956-1965 гг.;

• «брежневки» - 1965-1981 гг.;

• современные проекты, - начиная с середины 80-х и по настоящее время.

Но всем этим проектам свойственны общие черты, унаследованные от ин­дустриального подхода к строительству.

Смена типовых проектов изначально не предполагала изменения методо­логической основы массового строительства. Просто для домостроительных комбинатов заказывалось новое оборудование и формоснастка, служившая для изготовления новых типовых изделий для очередного серийного проекта. Каж­дый домостроительный комбинат выпускал дома одной определенной серии из типового проекта, принятого на тот момент, с незначительными модификация­ми по этажности.

Застройка полносборными домами индустриального изготовления также велась поточным методом крупными жилыми массивами. Выпускаемые кон­вейерным способом элементы домов столь же конвейерным способом монти­ровались в готовые строения - здание «под ключ» сдавали за 3 месяца. В итоге во множестве городов стали вырастать не только дома-близнецы, но и целые микрорайоны, возведенные «под копирку» - районы массовой застройки. Их одноликость стала даже элементом советского фольклора периода застоя - вспомните, с чего начинается традиционно-новогодняя комедия «Ирония судь­бы, или с легким паром».

Индустриальный метод строительства возможен только при достаточно боль­ших единичных мощностях домостроительных комбинатов - не менее 100 тыс. кв. метров вновь возводимого жилья в год. Отсюда стандартные архитектурно-пла­нировочные и градообразующие решения застраиваемых территорий.

Инженерная инфраструктура таких территорий тоже была унифицирова­на и централизована - предусматривались крупные головные объекты (водо­заборы, очистные сооружения, ГРЭС, трансформаторные и распределительные станции и т. д.) которые связывались с районами жилой застройки столь же крупными магистральными сетями, которые затем последовательно ветвились, подобно кровеносным сосудам, до уровня единичной квартиры.

Разумеется, что подобные поточные и внутренне технологически связные строительно-технические и градостроительные системы нуждались в соблюде­нии ряда условий, без выполнения которых их существование было попросту невозможно.

Первое условие - это большая длительность подготовительного цикла, предшествовавшего началу строительства - не менее 3-4 лет. - Ведь требовалось полно и детально разработать техническую документацию на всю застраивае­мую территорию без исключения, - начиная с сетей инженерной инфраструк­туры и заканчивая проектом каждого из домов застраиваемой территории, - а их могло быть несколько сотен. Одновременно с разработкой документации нужно было возвести домостроительный комбинат, произвести инженерную подготовку территории и очистить ее от предшествующей застройки.

Второе условие заключалось в том, что поточный метод индустриального домостроения был возможен только на свободных территориях с заранее под­готовленными инженерными сетями. Поэтому новые жилые районы в городах строились на периферийных землях.

Третье, и обязательное условие, - опережающие капитальные вложения в проектирование, создание инженерной инфраструктуры, строительство го­ловных инженерных объектов и домостроительных комбинатов, подготовку площадок и запуск конвейера «комбинат - строительная площадка», обеспе­ченного всеми необходимыми строительными машинами, механизмами, мате­риалами, комплектующими изделиями, рабочей силой. И все это требовалось осуществить задолго до заселения первого дома.

Когда весь этот сложный механизм заработает - строительство пойдет очень и очень быстро: за пару-тройку лет в степи поднимаются целые города. Но выне­сти бремя первоначальных затрат могут только мощные государственные струк­туры с соответствующим финансовым и техническим обеспечением, предусмо­тренным на уровне гос. бюджета. Большое и развитое государство с развитой экономической и финансовой базой способно было реализовывать идею инду­стриального строительства, - в СССР в свое время одновременно осуществля­лись сотни подобных проектов. В «лебединой песне» советского индустриаль­ного строительства - «Жилищной программе» - ставилась задача предоставить каждой семье отдельную квартиру. И это было реально - для строительного ком­плекса, поддерживаемого ресурсами могучего Союза. Мало того, помимо внешне эффектной задачи, «Жилищная программа» предусматривала и дальнейшее раз­витие всей строительной отрасли в целом - развитие производства эффектив­ных теплоизолирующих материалов (в первую очередь, ячеистых бетонов), даль­нейшую химизацию бетонов, внедрение новых архитектурно-планировочных решений городской застройки, расширение малоэтажной городской застройки и многое другое. В столь же плановом порядке предполагалось, что, достигнув целей, поставленных «Жилищной программой», строительная индустрия будет переориентирована на реновацию ранее построенного жилого фонда, так как уже приближался период плановых капитальных работ. В столь же плановом поряд­ке намечалось осуществлять капитальный ремонт и модернизацию головных объектов всей инженерной инфраструктуры городов, начиная с замены котлов на ТЭЦ и заканчивая санацией плотин водохранилищ.

Сложно сейчас обвинять кого-либо в чрезмерном удешевлении жилищно­го строительства, в малоразмерных квартирах, совмещенных туалетах, недолго­вечных инженерных системах и т. д. - тогда, после войны, страну нужно было переселять из землянок и коммунальных квартир в более-менее приемлемые жилища. И страна с этой задачей справилась успешно. И во многом именно благодаря внедрению индустриально-поточных методов строительства.

Такой подход к ведению массового строительства, позволивший в кратчай­шие исторические сроки ввести в эксплуатацию более миллиарда квадратных метров жилищного фонда только в России, предопределил и чрезвычайно се­рьезный кризис, назревающий сейчас. Массовое жилье, повсеместно возводи­мое в послевоенный период, в настоящий момент практически исчерпало зало­женный эксплуатационный ресурс и требует столь же массового капитального ремонта и реновации, стоимость которых соизмерима с их остаточной балансо­вой стоимостью. Но жилой фонд лишился поддержки мощной державы, а про­блемы капитального ремонта остались нам в наследство от СССР! Мало того, каждый год отсрочки проведения планового капитального ремонта жилых зда­ний, построенных в послевоенный период, приводит к усугублению ситуации. И чем дальше отодвигаются сроки капитальных ремонтов, тем более ситуация становится неразрешимой и неуправляемой. И если в ближайшее время не бу­дет принято никаких решений на уровне государственной политики, то наши дома очень скоро выйдут из строя.

Но помимо самих домов и квартир существуют еще и Упоминавшиеся выше сложные инженерные системы, призванные обеспечивать функциони­рование жилья - газ, электричество, отопление, канализация, связь, лифты. Ресурс их эксплуатации также в свое время был жестко привязан к ресурсу об­служиваемого ими жилья. И он тоже практически исчерпан. И если ремонт жи­лья мы можем отсрочить, то отложить реконструкцию инженерных систем - не в наших силах. Число аварий на городских коммуникациях за последние 10 лет выросло в 5 раз. Они пока еще способны кое-как обеспечивать текущие нуж­ды, но вот пиковые нагрузки им уже не под силу. Зимой 2006 года несколько городов в Украине полностью лишились отопления. Небольшие города, с не­значительным населением, но катастрофа получилась государственного уров­ня, с эвакуацией населения и привлечением всех государственных ресурсов для восстановления последствий. Немногим раньше многомиллионный город (Харьков) месяц справлял нужду «во дворе» - из-за сильного ливня вышла из строя общегородская канализационная система, чтобы откачивать нечистоты, самолетами НАТО! везли фекальные насосы со всего мира.

Таким образом, существующие сегодня жилые дома и городская инженер­ная инфраструктура сами по себе становятся объектами бесконечных чрезвы­чайных ситуаций с устойчивой тенденцией к их усугублению. С этой точки зрения целесообразно рассмотреть и проблему жилища как собственности или объекта накопления. Обычная ситуация: взрослые родители приватизировали в свое время квартиру в панельном доме массовой застройки, и считают ее сво­им достоянием, своим капиталом, который перейдет к их детям. На самом деле все не так. Срок жизни панельного дома массовой застройки весьма ограничен, и очень чувствителен к своевременности проведения капитального ремонта.

А ремонт дома никто не делает, и не собирается. Ремонт отдельно взятой квар­тиры на общем состоянии дома не сказывается совершенно. Дом ветшает, инже­нерные системы - тоже. Рыночная стоимость квартир в таком доме неуклонно падает. Строение постепенно превращается в трущобу вместе с окружающими его точно такими же домами, а весь микрорайон становится не престижным и неперспективным. Из него мигрируют более-менее имущие слои населения, а их место занимает люмпенизированные прослойки общества. Вслед за плате­жеспособным населением «уходят» и структуры соцкульбыта, место магазинов и кафе занимают рюмочные и секонд-хенды. Транспортники тоже начинают из­бегать такие микрорайоны, прокладывая свои маршруты мимо - кому выгод­но возить льготников да пенсионеров? Стоимость коммунальных услуг растет и растет, в соответствии с ростом мировых цен на энергоносители. А их требует­ся все больше и больше, так как состояние наружных ограждающих конструк­ций дома, которые изначально не были рассчитаны на обеспечение экономии энергии, ухудшается с каждым годом. И эти процессы естественного старения постройки в силах остановить только капитальный ремонт, который на дан­ном этапе уже просто невыгоден экономически. Получается замкнутый круг. Квартира начинает потреблять все больше средств на обеспечение параметров комфортности для проживающих людей, и в какой-то момент ее рыночная сто­имость становится сопоставима с платой за отопление, воду, электричество, подаваемых с перебоями из-за непрекращающихся аварий. В результате ока­зывается, что родители передают своим детям не наследство, не объект капи­тализации своего труда, не домашний очаг, где семья всегда может найти себе пристанище, а скорее, его печальный символ. То есть, вместо наследства дети унаследуют головную боль - квартиру в разрушающемся доме, к тому же очень дорогом в эксплуатации для всех - для собственника, для местного сообще­ства, для государства. С этой точки зрения приватизация жилья несет скры­тую до поры неоднозначность. Жилье людям при приватизации не подарили, - его попросту передали на собственное содержание. А без государственного финансирования такое содержание весьма неэкономичных, «нерыночных», энергозатратных многоквартирных домов с централизованной инженерной ин­фраструктурой не по силам гражданам даже в случае их объединения в соот­ветствующие сообщества и жилищные кооперативы.

Казалось бы, выход - покупка жилья во вновь возводимых зданиях. К момен­ту передачи его потомкам эти дома как раз будут в расцвете своего эксплуатацион­ного ресурса. Все верно, кроме одного. Вновь возводимое жилье сейчас строится так называемым «точечным методом» - где есть свободное место в существующей жилой застройке, там и вырастает многоэтажная «элитка». Такие места обычно «находятся» на детских городках, спортивных площадках, парках и в зеленых зо­нах, которые присутствуют во всех микрорайонах массовой застройки.

Но степень элитности таких домов жильцы оценят весьма скоро, когда вместе со всем прилегающим микрорайоном будут сидеть без электричества, или воды, или замерзать зимой в результате непрекращающейся череды ава­рий. Ведь новое элитное жилье было возведено на древних инженерных сетях. С таким же успехом можно на старый запорожец прицепить мотор от мерседе­са - ездить, конечно, будет, но недолго.

Нетрудно предположить, что в самое ближайшее время мы попадаем в хро­нологическую полосу длинною в несколько десятилетий, когда любые действия по отношению к большей части нашего жилого фонда будут малополезными и чрезвычайно затратными. В постперестроечный период нам удалось совокуп­ными усилиями организовать на своей территории крупнейшую чрезвычайную градостроительную ситуацию, аналогов которой еще не знал мир.

И предвестники этой катастрофы уже громко кричат с передовиц газет, и телевизионный экран уже демонстрирует фильмы ужасов в прямом эфире. Пока рушатся только объекты, у которых в силу конструктивных особенностей большой запас прочности было сложно или очень дорого реализовать - крытые бассейны, рынки, стадионы и т. д. И это только начало.

В апреле 2006 года в Харькове прошла волна публикаций о неудовлетвори­тельном состоянии некоторых крупных арочно-вантовых сооружений с т. н. «ви­сячими» кровлями, эксплуатируемых в городе - цирк, киноконцертный зал, кры­тый рынок, плавательные бассейны, заводские цеха и т. д. Специалисты местного Промстройниипроекта бьют в набат - скоро Харьковский рынок рухнет по той же причине, что и Басманный в Москве, говорят они - от недостатка внимания.

Влагопоглощение слоя пенополистирольного утеплителя на кровле кино­концертного зала в отдельных местах увеличилось на 2000% по массе - и это никого не волнует. Ждут обрушения?

Уже валятся кровли в цехах. - Несколько лет назад рухнуло около 2000 м2 кровли на харьковском «Электротяжмаше». Совсем недавно обвалился цех на Новокраматорском машиностроительном заводе - под завалами погибло 3 уникальных станка, самый дешевый стоил 15 млн. долларов.

По поводу же харьковского жилого фонда специалисты Промстройнии - проекта (организации, которая как раз и призвана делать такого рода заклю­чения) выносят однозначный вердикт - эксплуатационный ресурс полностью исчерпан, и дома держаться только на остатках запаса прочности, который за­кладывался при строительстве.

Осознавая всю серьезность обозначенных выше тенденций, очень многие начинают искать решение самостоятельно - тенденция к «бегству из городов» становится все более явной. (После того, как зимой 2006 года в результате ава­рии на теплотрассе вымерз весь украинский Алчевск, в окрестных деревнях резко подскочили цены на дома).

Можно предположить, что очень скоро, после череды громких аварий, по­добных Алчевской, население до конца осознает всю глубину надвигающейся катастрофы в ЖКХ. После этого мощнейшие финансовые потоки, которые сей­час неоправданно взвинчивают цены на рынке первичного и вторичного жилья, потекут в сторону коттеджного домостроения.

В России сейчас процветает мнение о том, что индивидуальный дом - это квинтессенция национальной идеи, способной не только изменить характер мироустройства в стране, но и выступить стержнем нового российского само­сознания.

Не возьмусь обсуждать эту тему, тем более что она и так достаточно актив­но продвигается и пропагандируется в последнее время. И доводы ее поборни­ков весьма убедительны. Отмечу одно: очень сложно возвести даже небольшой домик без умения строить. И совсем невозможно это сделать без строительных материалов.

Эта книга преследует одну очень маленькую, но очень важную задачу - учит изготавливать строительные материалы, - в частности, ячеистые бетоны.